自本批次土地完成出讓后，成都結(jié)束了為期3年的“雙限政策”，土地市場(chǎng)將回歸“價(jià)高者得”的模式。

10月26日，成都最后一次采取“限價(jià)競(jìng)買+抽簽競(jìng)得”的土拍拉開帷幕，本次7宗地塊的出讓不僅取消了住宅清水限價(jià)，還打破了此前延續(xù)的“雙限”制度，僅保留了土地最高限價(jià)。

從結(jié)果上看，7宗地全部達(dá)成交易，總用地面積達(dá)28.79萬平方米，規(guī)劃建筑面積超64萬平方米，成交總金額約68億元，平均溢價(jià)水平在8.33%。其中4宗地塊達(dá)到觸頂搖號(hào)，甚至出現(xiàn)逾40家房企哄搶一宗地的情況，最終地塊分別由中國(guó)電建、中旅集團(tuán)、保利發(fā)展以及杭州坤山企管斬獲。

觀點(diǎn)新媒體了解到，本次供地結(jié)束后，成都的土拍規(guī)則將重回“價(jià)高者得”的時(shí)代，這也意味著“雙限”政策對(duì)市場(chǎng)調(diào)控目的已經(jīng)達(dá)到。而在此時(shí)放開土拍規(guī)則，無疑在為在幫助“理性”的市場(chǎng)找回一些“熱情”。

終場(chǎng)收工

2020年是成都土拍雙限元年。在這一年10月，成都誕生第一批“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)”的土地，正式開啟“雙限地”時(shí)代。到了2021年，集中土地供應(yīng)格局建立，雙限的土地再被貼上“集中供應(yīng)”的標(biāo)簽。

2022年隨著房開市場(chǎng)的持續(xù)觸底，重點(diǎn)城市集中供地政策也開始逐步松動(dòng)。到了今年9月，成都住建發(fā)布通知，放寬了限購區(qū)域和限購面積，還取消了對(duì)土地及建成商品房的限價(jià)，后者改為由企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)情況自主定價(jià)。

而從成都近期掛牌出讓的地塊中，也能看到落地執(zhí)行“取消地價(jià)上限”這一政策的反饋。10月23日，該地掛牌7宗地塊的競(jìng)拍方式，已從本次土拍的“限價(jià)競(jìng)買”更改為“競(jìng)地價(jià)”。

雖然集中土地供應(yīng)、雙限政策對(duì)于市場(chǎng)的調(diào)控使命已然完成，終場(chǎng)收工的局面已是定局。而對(duì)于房企來說，再次放開的政策既是機(jī)遇，也是挑戰(zhàn)。

土拍市場(chǎng)恢復(fù)“價(jià)高者得”，房企在面臨熱門地塊時(shí)，其溢價(jià)空間將會(huì)進(jìn)一步拉升，更考驗(yàn)著開發(fā)商的產(chǎn)品力以及經(jīng)營(yíng)能力。此外，各地樓市尚未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)暖，規(guī)則調(diào)整也很難帶動(dòng)市場(chǎng)情緒轉(zhuǎn)變。

作為取消限價(jià)前成都的最后一場(chǎng)出讓，本次土拍的多數(shù)地塊均發(fā)生觸頂成交，不難看出，放松的政策環(huán)境，的確調(diào)動(dòng)起了房企的拿地情緒。

從地塊的分布情況上看，7宗出讓地塊中，僅有2宗來自非限購區(qū)域，全以底價(jià)成交，其中龍湖以2.077億元摘下郫都區(qū)犀浦街道21畝純住宅用地。剩余的5宗地塊，也只有成華區(qū)4.23萬平方米宅地是底價(jià)成交的。

觀點(diǎn)新媒體觀察，本次成都土拍，房企對(duì)限購區(qū)域的追捧熱情不減，所有產(chǎn)生溢價(jià)的地塊均是從競(jìng)拍開始不久后，便拉升至觸頂價(jià)。其中，成交價(jià)最高的金牛區(qū)6.11萬平方米宅地，由中國(guó)電建地產(chǎn)以16.48億元競(jìng)得，成交價(jià)1.35萬元每平。

中旅集團(tuán)在本次土拍也有所斬獲。該司以10.1億元的價(jià)格競(jìng)得成華區(qū)3.11萬平方米地塊，溢價(jià)率14.79%，成交價(jià)1.63萬元每平。

而對(duì)于天府新區(qū)的兩宗溢價(jià)地的爭(zhēng)奪，兩宗地塊競(jìng)得者背后的實(shí)控人都十分“神秘”。拿地之后，市場(chǎng)不斷有聲音在猜測(cè)著“影子”的背后是誰。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解到，天府新區(qū)正興街道3.18萬平方米地塊的競(jìng)得者為佛山市南海雅置投資有限公司，根據(jù)股權(quán)穿透得知，該司的大股東系廣東華創(chuàng)化工，后者為華創(chuàng)集團(tuán)的核心支柱企業(yè)。

上述地塊的摘地企業(yè)，不僅有著一位來自保利系背景的自然人股東，持股比例10%。且該人士還為企業(yè)的法定代表人。除此之外，南海雅置大股東與和保利關(guān)系匪淺，雙方在佛山合作過南海之眼、南海之門等項(xiàng)目，共同持有佛山市保利華創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)。

市場(chǎng)有消息指出，南海雅置已將今年4月于杭州余杭區(qū)競(jìng)得地塊的項(xiàng)目公司股權(quán)質(zhì)押給保利發(fā)展。而經(jīng)過查閱發(fā)現(xiàn)，目前保利對(duì)該地塊的權(quán)益為99%，獲取項(xiàng)目方式為合作。

值得一提的是，上述企業(yè)還將競(jìng)得的廣州史上第二貴地塊——廣州天河員村21.85億元地塊“分享”給保利。根據(jù)保利披露的公告顯示，目前公司對(duì)廣州天河員村開發(fā)權(quán)益為80%，所承擔(dān)地款17.48億元。

由此不難看出，南海雅置雖然為廣東華創(chuàng)化工下屬企業(yè)，但更多的時(shí)候扮演的是華創(chuàng)與保利合作的媒介，而本次成都競(jìng)得的地塊大概率后期也會(huì)引入保利，且為項(xiàng)目的操盤方和權(quán)益方。

相較于保利“南海雅置”擴(kuò)儲(chǔ)這條明線，天府新區(qū)另一宗地塊的競(jìng)得方則是“藏”的更深。

據(jù)悉，天府新區(qū)2.45萬平方米地塊由杭州坤航企業(yè)管理有限公司競(jìng)得，成交總價(jià)約6.25億元，成交價(jià)為1.28萬元每平米，溢價(jià)率14.29%。該企業(yè)是杭州坤山企管子公司，股權(quán)穿透最終來到兩名自然人，實(shí)際控制企業(yè)疑似浙江坤興建設(shè)集團(tuán)。

保利投拓局

作為當(dāng)年房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭房企代表，“招保萬金”四大金剛之中，保利發(fā)展可以說是今年在土拍市場(chǎng)中最活躍的了。

除了積極與南海雅置進(jìn)行“合作”，今年前三季度，保利自身也在各地市場(chǎng)中淘到了不少新儲(chǔ)備。據(jù)保利每月披露的項(xiàng)目投拓情況，從2022年12月至今年10月9日，該司累計(jì)新拓土地76宗，通過合作、拍賣、招拍掛市場(chǎng)、聯(lián)合掛牌等方式競(jìng)得土地約309萬平方米，花費(fèi)土地款975億元。

觀點(diǎn)新媒體了解到，今年6月是保利的豐收月。該司在該月度完成累計(jì)23宗地塊的新拓，涉及地塊面積達(dá)113.46萬平方米，計(jì)容建面更是來到了超207萬平方米，需支付土地款項(xiàng)達(dá)267.69億元。

值得一提的是，在保持較高強(qiáng)度的土地投資的同時(shí)，保利發(fā)展在該月度的土地投資仍保持較高的權(quán)益比例，平均值為75%。

從具體的新增土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)上看，保利發(fā)展更傾向于廣泛涉獵重點(diǎn)城市，投資集中度上聚焦一二線城市和區(qū)域。但上半年眾房企的投資策略均集中在這部分城市，因此競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，導(dǎo)致熱門地塊搖號(hào)中簽率較去年明顯降低，致使房企們頻頻使用“影子”公司，力求拉高自身中簽可能。

在城市上，保利發(fā)展重點(diǎn)布局了廣州、南京、北京、佛山以及上海等區(qū)域。其中，加大了對(duì)成都、蘇州等城的投資強(qiáng)度。據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州單城累計(jì)投入土地款項(xiàng)185億元，占總投拓金額的近2成。

由于保利發(fā)展披露的相關(guān)土地情況，包含去年12月的情況，而在去年末該司與以95.81億拿下的天河AT0507033地塊。若是剔除該地塊影響，廣州單城的投資金額仍有89.2億元，占比降至10.15%。

對(duì)于粵港澳大灣區(qū)的投資，保利發(fā)展雖然于深圳市場(chǎng)的投入相對(duì)欠缺，但繼續(xù)錨定佛山的市場(chǎng)，持續(xù)補(bǔ)倉。1-9月，該司累計(jì)于佛山新獲土地超20萬平方米，拿地金額超76億元，投入遠(yuǎn)超其他二線城市，甚至超越部分二線城市。

除此之外，對(duì)長(zhǎng)三角和環(huán)渤海區(qū)域的投資加速，也是今年保利發(fā)展拿地的顯著特征，其中以南京、北京、上海、蘇州、石家莊、大連等城市為主。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

除了保持積極的投拓策略，面對(duì)市場(chǎng)低迷的環(huán)境，保利發(fā)展的銷售表現(xiàn)上韌性十足，成為了逆市增長(zhǎng)的“少數(shù)派”。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

2023年1-9月，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約面積1918.59萬平方米，同比減少0.10%；實(shí)現(xiàn)簽約金額3351.53億元，同比增加4.70%，對(duì)應(yīng)銷售單價(jià)為1.74萬元每平方米，在“淡市”中實(shí)現(xiàn)單價(jià)水平的提升。

單月銷售方面，今年3月是保利發(fā)展的業(yè)績(jī)爆發(fā)期，單月實(shí)現(xiàn)銷售金額503.01億元，銷售面積243.49，且該月份也是目前單價(jià)最高水平，錄得2.07萬元每平方米；而1、7、8月份銷售走勢(shì)較為低迷，在平和均線下游走。

根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的“2023年1-9月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)”研究成果顯示，在權(quán)益銷售金額之中，保利發(fā)展仍穩(wěn)居房企銷售排行榜首，但緊隨其后的中海地產(chǎn)正不斷縮小二者間的差距。

在同行選擇放緩?fù)顿Y的去年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)逆周期擴(kuò)儲(chǔ)，一定程度上實(shí)現(xiàn)了對(duì)高能級(jí)城市的錯(cuò)峰投資。而從今年的情況上看，該司依舊沒有放緩步伐，反而越戰(zhàn)越勇，欲求繼續(xù)坐穩(wěn)多維度的房企之最。