財(cái)聯(lián)社11月3日訊（記者 李潔）被稱(chēng)為“隱形地主”的中建系，在樓市持續(xù)深度調(diào)整的2023年，逆勢(shì)大量拿地。

11月2日，中國(guó)建筑（601668.SH）公告稱(chēng)，子公司中建八局已通過(guò)公開(kāi)掛牌交易方式競(jìng)得廣州知城宏勝投資有限公司100%股權(quán)，參與投資廣州市黃埔區(qū)雙沙社區(qū)城市更新項(xiàng)目，項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資額289.3億元。

此前在10月30日，中建八局旗下中建東孚以75.9億元的價(jià)格，競(jìng)得北京市豐臺(tái)區(qū)郭公莊中街北側(cè)地塊，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資103.84億元。

中建八局只是中國(guó)建筑體系下，其中一個(gè)地產(chǎn)平臺(tái)公司。作為中國(guó)最大的建筑房地產(chǎn)綜合企業(yè)集團(tuán)和中國(guó)最大的房屋建筑承包商，除中海地產(chǎn)，中建集團(tuán)旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)還有八個(gè)局院地產(chǎn)公司，分別是中建一局中建智地、二局中建玖合、三局中建壹品、中建四局、五局中建信合、中建六局、中建七局地產(chǎn)集團(tuán)以及八局中建東孚。

近兩年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)步入深度調(diào)整期，不少房企收縮了投資規(guī)模、放緩了拿地節(jié)奏；在此背景下，中建系大肆拿地、逆勢(shì)擴(kuò)張，變得格外顯眼。

“中國(guó)建筑對(duì)下屬各地產(chǎn)公司的考核，促進(jìn)了中建系各地產(chǎn)業(yè)務(wù)公司拿地的力度?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究總監(jiān)劉水告訴記者，中國(guó)建筑對(duì)地產(chǎn)板塊公司主要考核，包括營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)、現(xiàn)金流、銷(xiāo)售額等經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，而營(yíng)業(yè)收入及銷(xiāo)售額提升，出于擴(kuò)大規(guī)模的需要，也加大了拿地力度、加快了開(kāi)發(fā)速度。

據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，今年前10個(gè)月，中建旗下8個(gè)工程局總計(jì)權(quán)益拿地金額513.6億元，已超過(guò)去年全年415億元的拿地金額，并超過(guò)招商蛇口位列行業(yè)權(quán)益拿地榜第6名。

如果加上中建旗下的上市公司中海地產(chǎn)，整個(gè)中建系2023年前10個(gè)月銷(xiāo)售金額達(dá)到3910億元，權(quán)益拿地金額達(dá)1410億元，已經(jīng)超越行業(yè)第一保利發(fā)展，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)真正的“巨無(wú)霸”。

“八個(gè)局”混戰(zhàn)土拍市場(chǎng)

逆勢(shì)擴(kuò)張的同時(shí)，中建系各個(gè)工程局內(nèi)部之間的競(jìng)爭(zhēng)，也一度被擺到了臺(tái)面上。據(jù)悉，由于中建系各個(gè)工程局獨(dú)立運(yùn)行，內(nèi)部各個(gè)局在拿地方面的競(jìng)爭(zhēng)很激烈。

其中，中建各局在北京的爭(zhēng)奪，更加明顯。去年以來(lái)，北京多個(gè)熱門(mén)地塊都有中建系各局的參與，而且不乏同一個(gè)地塊有多個(gè)中建工程局參與競(jìng)爭(zhēng)的情形。

這當(dāng)中最受關(guān)注的一個(gè)事件是，2023年3月23日北京朱辛莊地塊的拍賣(mài)。當(dāng)時(shí)，該地塊參拍企業(yè)數(shù)量創(chuàng)出新高，吸引多達(dá)42家房企參與搖號(hào)，其中，中建系旗下就有5家子公司參與競(jìng)拍，包括中建壹品、中建信和、中建智地、中建玖合以及中海地產(chǎn)等，引發(fā)了市場(chǎng)爭(zhēng)議。

由于中建系旗下多家企業(yè)同時(shí)參拍前述地塊，有開(kāi)發(fā)商質(zhì)疑中建系違反了“同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司不得參加同一宗地的競(jìng)買(mǎi)”這條規(guī)則。隨后在4月，北京出臺(tái)新政，禁止同一集團(tuán)成員企業(yè)同時(shí)競(jìng)買(mǎi)一宗地塊。

北京出臺(tái)土拍新政之后，中建旗下的各個(gè)工程局，依舊活躍在北京土地市場(chǎng)，不再展開(kāi)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，也各有斬獲。

其中，中建玖合分別在今年4月以40.4億元的底價(jià)獲得朝陽(yáng)孫河地塊，7月通過(guò)搖號(hào)以54.05億元的價(jià)格獲得大興西紅門(mén)地塊；中建壹品8月則以38.18億元封頂價(jià)競(jìng)得大興新城地塊；中建智地與未來(lái)科學(xué)城聯(lián)合體，7月以27億元的底價(jià)獲得北七家東二旗地塊；10月中建東孚通過(guò)搖號(hào)以75.9億元競(jìng)得豐臺(tái)郭公莊地塊。

此外，中建5局中建信合也參與了北京的土地出讓活動(dòng)，不過(guò)其參與的地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，并未獲得地塊。

“北京出臺(tái)土拍新政之后，中建幾個(gè)局在拿地方面，可能在內(nèi)部進(jìn)行了協(xié)調(diào)，應(yīng)該是看各個(gè)局深耕的區(qū)域，來(lái)決定優(yōu)先順序，從而使每一家都有拿地的機(jī)會(huì)?！币晃环康禺a(chǎn)分析師表示，以中建壹品為例，目前其在大興新城有項(xiàng)目正在進(jìn)行開(kāi)發(fā)，因此大興新城的地塊可能會(huì)在內(nèi)部進(jìn)行協(xié)調(diào)，由其參與該區(qū)域的土拍。

逆勢(shì)拿地背后：母公司的業(yè)績(jī)壓力

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，隨著在土地市場(chǎng)的馳騁，今年前10個(gè)月中建東孚、中建壹品、中建智地在拿地金額方面，均已超過(guò)去年全年。

其中，中建東孚以164.66億元的權(quán)益拿地金額，位列中建系排名榜第一；其次是分別是中建壹品權(quán)益拿地金額139億元、中建智地78億元、中建玖合54億元，七局權(quán)益拿地金額最少，為11.79億元。

劉水認(rèn)為，作為央企的中國(guó)建筑需要提高盈利能力，建筑板塊利潤(rùn)率較低，開(kāi)發(fā)板塊利潤(rùn)率較高，所以需要旗下公司加大開(kāi)發(fā)板塊的投入，這是其加大拿地力度的一個(gè)重要原因。

據(jù)悉，中建集團(tuán)在2023年年年中工作會(huì)議上，發(fā)布了中國(guó)建筑“一六六”戰(zhàn)略路徑。其中，在地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，提到要保持地產(chǎn)卓越優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)規(guī)模效益、業(yè)務(wù)品質(zhì)、運(yùn)營(yíng)能力均要做到行業(yè)領(lǐng)先。

“目前，公司對(duì)地產(chǎn)平臺(tái)的考核，主要包括建立健全以房地產(chǎn)快速去化、現(xiàn)金快速回流、有現(xiàn)金流支撐的效益等指標(biāo)為導(dǎo)向的全周期考核機(jī)制。指標(biāo)主要包括在手項(xiàng)目的拓展質(zhì)量、開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售去化進(jìn)度等管控指標(biāo)，以及營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)、現(xiàn)金流、銷(xiāo)售額等經(jīng)營(yíng)指標(biāo)。”中國(guó)建筑董事會(huì)秘書(shū)薛克慶在2023年三季度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上表示。

一位熟悉中建系的人士告訴記者，中建系每個(gè)工程局都有自己的銷(xiāo)售目標(biāo)，在這種目標(biāo)壓力下，往往會(huì)加大拿地力度。

“這兩年以中海為代表的中建系，將投資主要資源集中至一線(xiàn)城市，這主要是因?yàn)橐痪€(xiàn)城市市場(chǎng)容量足夠大，且率先復(fù)蘇好轉(zhuǎn)，所以投資一線(xiàn)城市安全性較高，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)也有基本保障?！辩R鑒咨詢(xún)創(chuàng)始人張宏偉向記者表示。

另一方面，58安居客研究院院長(zhǎng)張波告訴記者，由于土地市場(chǎng)出現(xiàn)降溫，一二線(xiàn)及不少熱點(diǎn)城市因此拿出了不少優(yōu)質(zhì)地塊，以拉動(dòng)關(guān)注度的提升，這是中建系今年加大拿地力度另一原因，尤其在北京拿地更是不會(huì)手軟。

不過(guò)，分析人士表示，中建系在一線(xiàn)城市部分地塊展開(kāi)的競(jìng)爭(zhēng)，可能導(dǎo)致拿地成本有所提升，也對(duì)自身運(yùn)營(yíng)能力提出更高要求。

前10月銷(xiāo)售額掉出行業(yè)前十

雖然前10個(gè)月中建系整體拿地金額已經(jīng)超過(guò)去年，但從銷(xiāo)售業(yè)績(jī)來(lái)看，目前其仍面臨一定的銷(xiāo)售壓力。

2022年，中建系以1714.2億元的銷(xiāo)售額，沖進(jìn)了行業(yè)前十，被稱(chēng)為行業(yè)黑馬。但今年以來(lái)，其銷(xiāo)售節(jié)奏有所放緩，中建系八個(gè)局院地產(chǎn)公司，前10個(gè)月總計(jì)全口徑銷(xiāo)售額1268.29億元，位列行業(yè)銷(xiāo)售榜第12名，已掉出行業(yè)前十。

據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，今年前10個(gè)月，中建智地銷(xiāo)售額215億元，中建玖合120億元，中建壹品242億，中建四局24億元，中建信合119.8億，中建6局34.5億，中建7局地產(chǎn)集團(tuán)74.8億，中建東孚436.5億元。

而在2022年全年，中建東孚、中建壹品、中建信和、中建玖合、中建智地、中建七局地產(chǎn)集團(tuán)均進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)百?gòu)?qiáng)，銷(xiāo)售額分別為505.2億元、401.8億元、286.9億元、204.4億元、203.8億元、112.1億元。

截至目前，2023年僅剩2個(gè)月時(shí)間，從前10個(gè)月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)來(lái)看，部分工程局距離去年全年銷(xiāo)售金額仍有一段距離。

中建東孚黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)左臣華在公司今年三季度經(jīng)營(yíng)分析會(huì)上也表示，公司在前三季度雖取得了一定成績(jī)，但完成全年指標(biāo)壓力偏大。

對(duì)于四季度沖刺各項(xiàng)目任務(wù)，左臣華表示，要全力攻堅(jiān)銷(xiāo)售去化，抓住時(shí)機(jī)，堅(jiān)持以現(xiàn)金流為中心，提升商品房回款效率；做好年內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目竣備交付，加快尾盤(pán)清理及資產(chǎn)盤(pán)活，保證實(shí)現(xiàn)營(yíng)收利潤(rùn)指標(biāo)。

不過(guò)，張宏偉認(rèn)為，按中建系現(xiàn)在的整體投資規(guī)模，未來(lái)一至三年時(shí)間，其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)應(yīng)該仍會(huì)保持持續(xù)的增長(zhǎng)。

此外，張波也表示，由于中央層面加大了對(duì)特大超大型城市改造的力度，這在一定程度上會(huì)更有利于類(lèi)似中建系這類(lèi)企業(yè)承接更多業(yè)務(wù)。

與此同時(shí)，分析人士認(rèn)為，短期中建系各地產(chǎn)板塊公司的競(jìng)爭(zhēng)也可能會(huì)持續(xù)。

就中建系旗下企業(yè)展開(kāi)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，張宏偉認(rèn)為，對(duì)于一家處于擴(kuò)張和發(fā)展階段的企業(yè)而言，這種內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)從母公司視角來(lái)看，有利于實(shí)現(xiàn)整體地產(chǎn)業(yè)務(wù)的擴(kuò)張。但另一方面，也可能存在內(nèi)耗也會(huì)比較嚴(yán)重的情況，從而對(duì)母公司的成本管控產(chǎn)生影響。

目前，市場(chǎng)流傳的一個(gè)民間說(shuō)法是，中海地產(chǎn)更像是正規(guī)軍，而中建系各局則好比是地方軍，長(zhǎng)期來(lái)看，未來(lái)“地方軍”是否會(huì)被“正規(guī)軍”收編，消除同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，仍是個(gè)未知數(shù)。