11月7日，針對“北京擬在今年的第三批次供地中取消地價上限”的消息，北京市規(guī)劃和自然資源委員會在其官方微博發(fā)布回應表示，北京“取消地價上限”為不實消息。

從各線城市情況看，除一線城市外，目前已有至少13城取消地價上限，土拍實行“價高者得”。

一線城市地塊仍然限價

在業(yè)內(nèi)看來，一線城市對于限制性政策的松綁仍然較為謹慎。

今年9月20日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會發(fā)布今年第三輪擬供應商品住宅用地清單，共涉及19宗涉宅用地，19宗地塊分布于朝陽區(qū)（1宗）、豐臺區(qū)（4宗）、石景山區(qū)（1宗）、通州區(qū)（2宗）、大興區(qū)（4宗）、順義區(qū)（1宗）、昌平區(qū)（2宗）、房山區(qū)（2宗）、門頭溝區(qū)（1宗）以及懷柔區(qū)（1宗）。

當前，第三批次地塊供應清單中，已有多宗地塊入市供應，土拍文件中依然設(shè)置了地價上限。

其中，大興區(qū)黃村鎮(zhèn)DX00-0208-6021地塊起始價18.8億元，該宗地設(shè)定土地合理上限價格21.62億元；昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)CP01-0201-0001、0002、0009地塊起始價35.4億元，該宗地設(shè)定土地合理上限價格40.71億元；大興新城西片區(qū)一期A組團土地一級開發(fā)項目DX00-0407-0007地塊起始價9.7億元，該宗地設(shè)定土地合理上限價格11.155億元。

11月7日，媒體報道北京將取消地價上限，不過隨即北京市規(guī)自委回應表示消息不實，北京市將堅決貫徹黨中央、國務院決策部署，堅決落實“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”工作目標，繼續(xù)堅持“房地聯(lián)動”，確保首都房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

同為一線城市的上海于11月3日發(fā)布今年第四批集中供地首輪出讓地塊公告，8宗地塊起始總價139.7億元。該批次地塊延續(xù)現(xiàn)場競價、競報“高品質(zhì)建設(shè)”和搖號的出讓方式，且8宗地塊均設(shè)有最高限價。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪認為，從一線城市市場表現(xiàn)來看，一線城市對取消地價上限的迫切性并不高，成交端需求韌性猶存，房價走勢相對穩(wěn)健，土拍表現(xiàn)相對二三線城市也較為可觀。

關(guān)榮雪指出，一線城市作為房地產(chǎn)市場的核心區(qū)域，其市場表現(xiàn)對于整個樓市的發(fā)展具有決定性作用，因此政策動向至關(guān)重要，邊際放松將持續(xù)作為一線城市政策調(diào)整的主要方式，短期內(nèi)全面取消此前限購限價類政策的可能性不大。

在中指研究院分析師孟新增看來，一線城市中，今年以來北京、上海、深圳多宗地塊競拍至土地最高限價，土拍熱度整體較為穩(wěn)定，短期地價上限取消的預期較小；廣州土地市場較為低迷，后續(xù)優(yōu)化土地限價存在一定預期。

已有至少13城取消地價上限

關(guān)榮雪指出，限地價的出臺背景基于地王頻出，土拍市場過熱，房價飆升。從全國市場而言，今年以來土地市場整體延續(xù)低溫運行，土地收入持續(xù)下降，房價上漲動力不足，房企拿地積極性不高，鑒于這種情況，限地價似乎已經(jīng)并不符合市場形勢。

“取消地價上限對于地方政府來說，可以增收入、降風險、城市板塊分化加??；對于房企而言，則意味著降利潤、憑本事；對于購房群體來說，則能夠促改善、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。”中指研究院土地市場研究負責人張凱提及。

同時，據(jù)媒體報道，今年9月底，自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發(fā)文件，內(nèi)容包含：建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區(qū)容積率1.0限制等。

在實際落地過程中，除一線城市外，已有多個熱點二線城市跟進執(zhí)行。據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，10月以來，已有成都、合肥、濟南、重慶、廈門、長沙、南京、福州、武漢、蘇州、青島、無錫、天津至少13城取消土地地價上限。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉指出，從已經(jīng)落地“價高者得”模式的城市來看，供求關(guān)系較好的城市的核心區(qū)土地市場熱度已經(jīng)開始回溫，比如合肥最近一輪土拍，濱湖區(qū)的地塊很明顯熱度高于其他區(qū)域，且也普遍出現(xiàn)了溢價率提升。根據(jù)土拍結(jié)果，合肥濱科城BK202305號地塊溢價率44.89%；包河區(qū)BH202310號的溢價率也超過30%。

另據(jù)中指研究院測算數(shù)據(jù)，濟南新政后首場土拍出現(xiàn)溢價率53%的地塊，相較于21天前周邊底價成交的地塊，成交樓面價上浮66%，政策效果顯著。

孟新增指出，地價上限取消后，部分城市優(yōu)質(zhì)地塊成交溢價率提升，競拍熱度有所提高，有利于緩解當前土拍整體低迷情緒。

房企投資繼續(xù)向核心優(yōu)勢城市聚集

在業(yè)內(nèi)看來，當下即使是核心一二線城市的土拍市場仍然是分化的，對于非核心區(qū)的地塊，仍然是低溢價成交，甚至也有可能出現(xiàn)流拍。

中指研究院發(fā)布的《中國300城市土地市場交易情況》顯示，2023年1-10月推出住宅用地規(guī)劃建筑面積38086.59萬平方米，同比降31%，成交規(guī)劃建筑面積25963.84萬平方米，同比降35%；共流拍地塊662宗，流拍率17.61%。

今年前10個月，全國300城成交樓面均價7158元/平方米，同比上漲15.55%，平均溢價率為5.47%，較去年同期增長2.07個百分點。

張凱指出，一線、二線、三四線城市熱度分化明顯，房企投資繼續(xù)向核心優(yōu)勢城市聚集。今年前10個月，一線城市住宅用地土地出讓金收入降幅最低，同比下降22%；二線城市住宅用地出讓金同比下降23.4％；受成交總量拖累，三四線城市住宅用地土地出讓金收入降幅超30%。