財(cái)聯(lián)社11月14日訊（記者 王海春）又一個(gè)城市將試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。

日前，浙江省衢州市發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化政策舉措促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，出臺(tái)給予購(gòu)房補(bǔ)助、優(yōu)化預(yù)售許可、強(qiáng)化金融信貸支持等14條措施。

衢州本次政策中，最受關(guān)注的其中一項(xiàng)舉措為，該市將試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。

通知顯示，衢州市商品住宅地塊將不限價(jià)出讓，市區(qū)新出讓商品住宅地塊取消限房?jī)r(jià)相關(guān)約定（政策性用房地塊除外），待預(yù)售時(shí)通過(guò)價(jià)格會(huì)商機(jī)制確定住宅銷售價(jià)格。此外，衢州將試點(diǎn)優(yōu)質(zhì)地塊現(xiàn)售，市區(qū)試點(diǎn)開(kāi)展優(yōu)質(zhì)商品住宅地塊現(xiàn)房銷售。

就衢州對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，目前該市的現(xiàn)房銷售試點(diǎn)僅限于市區(qū)范圍內(nèi)，且現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的范圍，限定為優(yōu)質(zhì)的地塊。

“從已公布的信息來(lái)看，此舉可視為地方一攬子紓困房地產(chǎn)政策的其中一部分。該市接下來(lái)是否會(huì)大力推行現(xiàn)房銷售，仍有待觀察。”李宇嘉在接受記者采訪時(shí)說(shuō)。

荊門(mén)“樣本”：市長(zhǎng)掛帥、安排周密

如果說(shuō)衢州的現(xiàn)房銷售試點(diǎn)還只是擬在小范圍內(nèi)、針對(duì)特定地塊展開(kāi)，那么湖北省荊門(mén)市，不久前就此推出了更加明確可行的安排與計(jì)劃。

今年10月底，荊門(mén)市印發(fā)了關(guān)于商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)工作實(shí)施方案的通知，為切實(shí)保障購(gòu)房者合法權(quán)益，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和平穩(wěn)健康發(fā)展，荊門(mén)市將推進(jìn)商品房預(yù)售制度改革，探索商品房現(xiàn)房銷售模式。

據(jù)了解，荊門(mén)市將按照“試點(diǎn)先行、分步實(shí)施、穩(wěn)妥推進(jìn)、以點(diǎn)帶面”原則，不斷提高新建商品房現(xiàn)房銷售的比重和規(guī)模，逐步推進(jìn)新建商品房全部實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售，從源頭解決“交房難”“入住難”“辦證難”等問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)“一手交錢、一手交房、交房即辦證”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)新模式，探索建立房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

在試點(diǎn)范圍及時(shí)間安排方面，荊門(mén)市將在從東寶區(qū)、荊門(mén)高新區(qū)?掇刀區(qū)、漳河新區(qū)儲(chǔ)備土地中，遴選區(qū)位較好、配套設(shè)施完善的地塊進(jìn)行試點(diǎn)；試點(diǎn)時(shí)間為，2023年10月至2026年9月。

具體來(lái)看，2023年10月底之前為啟動(dòng)階段，研究制定試點(diǎn)工作實(shí)施方案，為推進(jìn)相關(guān)工作打下基礎(chǔ)；2023年11月至2026年2月，進(jìn)入到實(shí)施階段。

為保證現(xiàn)房銷售試點(diǎn)得以順利進(jìn)行，荊門(mén)市還從優(yōu)化土地供給和規(guī)劃設(shè)計(jì)、加快工程建設(shè)、優(yōu)化金融服務(wù)、強(qiáng)化財(cái)政支持、落實(shí)稅收政策、加快驗(yàn)收辦證等七個(gè)大的方面，制定了相當(dāng)周密、詳盡的安排。

土地出讓方面，實(shí)行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，必須先“凈地”后出讓，確保土地權(quán)屬清晰，安置補(bǔ)償?shù)轿?，無(wú)法律經(jīng)濟(jì)糾紛，規(guī)劃條件明確。

在強(qiáng)化財(cái)政支持方面，實(shí)行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，土地出讓金可分批次繳納：此類地塊可在不低于所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)70%的基礎(chǔ)上，合理確定土地出讓底價(jià)。競(jìng)買保證金可按不低于土地出讓底價(jià)的10%確定，允許以銀行保函代替競(jìng)買保證金。實(shí)行試點(diǎn)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，土地出讓價(jià)款首次繳納比例為50%，允許2年內(nèi)繳清。此外，此類地塊可延期繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、階段性免配公租房。

值得一提的是，荊門(mén)市為此還強(qiáng)化了組織領(lǐng)導(dǎo)。該市成立由市長(zhǎng)任組長(zhǎng)，分管副市長(zhǎng)任副組長(zhǎng)，住建、自然資源、財(cái)政、稅務(wù)、金融等相關(guān)部門(mén)主要負(fù)責(zé)人為成員的荊門(mén)市商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)籌推進(jìn)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)工作。

據(jù)悉，該領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在荊門(mén)市住建局，負(fù)責(zé)研判、解決現(xiàn)房銷售試點(diǎn)過(guò)程中的具體問(wèn)題。中心城區(qū)各區(qū)將建立完善相應(yīng)的工作協(xié)調(diào)推進(jìn)機(jī)制，構(gòu)建統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分工負(fù)責(zé)、上下聯(lián)動(dòng)的工作格局。

多地表示將試點(diǎn)現(xiàn)房銷售

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，關(guān)于現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，不少城市及地區(qū)仍處于鼓勵(lì)、支持的摸索階段，但荊門(mén)市公布的現(xiàn)房銷售試點(diǎn)方案，不僅分工明確、布置詳盡，而且具有很強(qiáng)的可操作性，為現(xiàn)房銷售提供了一個(gè)重要的樣本和參考。

事實(shí)上，住建部今年1月已經(jīng)提出，有條件的地區(qū)可進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。

今年以來(lái)，已有多個(gè)省份及城市，先后提到了將試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。

今年1月底，山東省在住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，將逐步提高預(yù)售門(mén)檻，鼓勵(lì)有條件的地方先行先試，開(kāi)展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。今年2月6日，四川省提出，將支持有條件的城市開(kāi)展商品房現(xiàn)售試點(diǎn)；安徽省也在2月6日舉行的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上表示，今年安徽將因地制宜開(kāi)展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。此外，河南省于2月提出，今年將以鄭州、開(kāi)封為試點(diǎn)，探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。

今年8月底，在山西省政府新聞發(fā)布會(huì)上，山西省住建廳總工程師張志利在介紹該省促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的具體舉措中提到，該省將就現(xiàn)房銷售模式展開(kāi)探索。而在9月底，據(jù)雄安新區(qū)住房管理中心消息，雄安新區(qū)將取消商品住房預(yù)售，實(shí)行現(xiàn)房銷售，實(shí)現(xiàn)“所見(jiàn)即所得、交房即交證”。

對(duì)于各地先后提出試行現(xiàn)房銷售，58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為，這其中一個(gè)重要原因，或與近兩年房企“保交樓”困難有關(guān)。

“部分項(xiàng)目出現(xiàn)交付出現(xiàn)困難，也影響了部分購(gòu)房者對(duì)新房市場(chǎng)信心。從我們監(jiān)測(cè)到的信息來(lái)看，2023年前十個(gè)月多個(gè)核心城市二手房成交量都超過(guò)了2022年同期，而新房成交同比出現(xiàn)不同程度的回落。這其中或有房源位置、配套成熟度、價(jià)格等因素，但也反映出購(gòu)房者更關(guān)注無(wú)‘保交樓’風(fēng)險(xiǎn)的二手房。”陸騎麟稱。

其進(jìn)一步指出，當(dāng)前只有部分城市，甚至部分地塊展開(kāi)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，這主要由于全面推進(jìn)的壓力相對(duì)較大。“一旦全面執(zhí)行現(xiàn)房銷售，對(duì)房企資金實(shí)力和融資能力將提出更高的要求，在當(dāng)前市場(chǎng)深度調(diào)整階段來(lái)推行，會(huì)面臨更大的難度?！?/p>

在李宇嘉看來(lái)，推行現(xiàn)房銷售有諸多難點(diǎn)，其中一個(gè)在于，地方在土地端是否愿意讓利，適度降低前端成本，并給予扶持性政策；如果土地成本較高，那么實(shí)施現(xiàn)房銷售或存在一定難度。

“其次是在融資端，能否給予扶持，同時(shí)，在個(gè)營(yíng)商環(huán)境方面，如規(guī)劃、報(bào)建，以及包括銷售審批的多個(gè)環(huán)節(jié)能否提速。再者，是與土地相關(guān)的一些問(wèn)題，例如所出讓地塊應(yīng)為凈地，房企拿到土地后很快能夠開(kāi)工，包括公建配套、‘三通一平’以及相關(guān)配套，是較為完備的，在這種情況下，可以縮短開(kāi)發(fā)周期。如果這些相關(guān)流程及配套不到位，要推行商品房現(xiàn)房銷售，將很難真正落實(shí)推廣?！崩钣罴卧诮邮苡浾卟稍L時(shí)說(shuō)。

在部分城市試點(diǎn)現(xiàn)房銷售之際，對(duì)于商品房預(yù)售的問(wèn)題，再次引發(fā)市場(chǎng)各方關(guān)注。分析人士認(rèn)為，從制度設(shè)計(jì)來(lái)看，其本身的問(wèn)題不大，目前看最大的問(wèn)題在于后續(xù)的監(jiān)管。

“多數(shù)‘保交樓’項(xiàng)目是出現(xiàn)了違規(guī)挪用預(yù)售資金問(wèn)題，并且因監(jiān)管不力造成損失，而這部分風(fēng)險(xiǎn)由購(gòu)房者來(lái)承擔(dān)了。”陸騎麟稱表示。

李宇嘉也認(rèn)為，預(yù)售制有其存在的必要性，之前所暴露的問(wèn)題，關(guān)鍵是預(yù)售的監(jiān)管不到位?！叭绻岣哳A(yù)售門(mén)檻，在加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管及相關(guān)審批環(huán)節(jié)方面把好關(guān)，是可將一些問(wèn)題管控好的，完全否定預(yù)售制，未必就是最好的辦法。”