財(cái)聯(lián)社10月31日訊（記者 高萍）根據(jù)安排，自2024年11月1日起，符合條件的存量房貸借款人在與商業(yè)銀行協(xié)商調(diào)整房貸利率加點(diǎn)幅度的同時(shí)，也可調(diào)整重定價(jià)周期。

今日，中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行等多家大行披露完善存量個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制的公告，對于利率加點(diǎn)值調(diào)整觸發(fā)條件、重定價(jià)周期如何申請調(diào)整等進(jìn)行了明確。有銀行表示，自11月1日（含當(dāng)日）起可申請調(diào)整利率加點(diǎn)值或重定價(jià)周期，有銀行則表示將不晚于2024年11月15日受理重定價(jià)周期調(diào)整申請。

其中，就重定價(jià)周期而言，業(yè)內(nèi)專家對財(cái)聯(lián)社記者表示，在同一筆貸款存續(xù)周期內(nèi)，客戶僅可申請調(diào)整1次重定價(jià)周期，可選擇3個(gè)月、6個(gè)月或12個(gè)月做為重定價(jià)周期。重定價(jià)周期調(diào)整完成后將不可撤銷。在利率下行周期內(nèi)，重定價(jià)周期越短，可以越快享受到利率下行帶來的優(yōu)惠；但反之，在利率上行周期內(nèi)，重定價(jià)周期越短，貸款基準(zhǔn)利率也將越早進(jìn)行重定價(jià)。

利率加點(diǎn)值調(diào)整觸發(fā)條件為偏離幅度30BP

中國人民銀行公告〔2024〕第11號提出，存量房貸利率與全國新發(fā)放房貸利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí)，借款人可與銀行自主協(xié)商、動態(tài)調(diào)整存量房貸利率。

偏離幅度的設(shè)定是調(diào)整規(guī)則的關(guān)鍵內(nèi)容。偏離幅度如果設(shè)定過大，借款人心理有落差，可能增加提前還貸，不利于建立存量房貸利率漸進(jìn)有序調(diào)整的長效機(jī)制。偏離幅度如果設(shè)定過小，可能造成頻繁重置合同，超出銀行業(yè)務(wù)承受能力，借款人也難以及時(shí)享受到優(yōu)惠。

財(cái)聯(lián)社記者從有關(guān)商業(yè)銀行獲悉，為兼顧合理讓利與可持續(xù)性經(jīng)營，商業(yè)銀行經(jīng)過測算，將該偏離幅度約定為30BP。如，中國銀行表示，該行發(fā)放的以LPR浮動利率定價(jià)的商業(yè)性個(gè)人住房貸款。如客戶的房貸LPR加點(diǎn)值高于全國新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值加30BP的，客戶可向該行申請調(diào)整LPR加點(diǎn)值。如不高于，則無法調(diào)整。全國新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值=人行最新公布的全國新發(fā)放房貸平均利率-該利率對應(yīng)季度內(nèi)各月公布的5年期以上LPR的算術(shù)平均值。

據(jù)了解，具體調(diào)整規(guī)則為，以中國人民銀行最新發(fā)布的全國新發(fā)放房貸平均利率所對應(yīng)的加點(diǎn)幅度加30BP為門檻值，若存量房貸的加點(diǎn)幅度高于門檻值，則可與銀行協(xié)商調(diào)整為門檻值。對應(yīng)的加點(diǎn)幅度為中國人民銀行最新發(fā)布的全國新發(fā)放房貸利率減去對應(yīng)季度5年期以上LPR均值。中國人民銀行官網(wǎng)“利率政策”欄目中，每年1月、4月、7月、10月末公布上一季度全國新發(fā)放房貸利率水平，供銀行和借款人參考。

例如，今日，中國人民銀行官網(wǎng)公布的2024年第三季度全國新發(fā)放個(gè)人房貸加權(quán)平均利率為3.33%，當(dāng)季5年期以上LPR均值為3.85%，則對應(yīng)的加點(diǎn)幅度為3.33%-3.85%=-52BP，則調(diào)整門檻為-52BP+30BP=-22BP，即所有加點(diǎn)幅度高于-22BP的存量房貸借款人可與銀行協(xié)商，將加點(diǎn)幅度調(diào)整至-22BP。業(yè)內(nèi)人士表示，考慮到10月25日絕大多數(shù)借款人的加點(diǎn)幅度已經(jīng)批量調(diào)整至-30BP，預(yù)計(jì)2024年第四季度絕大多數(shù)借款人無需調(diào)整加點(diǎn)幅度。

另外，專家表示，未來一段時(shí)間，如果政策利率保持穩(wěn)定，預(yù)計(jì)新發(fā)放房貸利率都保持穩(wěn)定，存量房貸利率將無需再進(jìn)行調(diào)整。如果新發(fā)放房貸利率加點(diǎn)幅度進(jìn)一步下降，存量房貸利率也會跟隨下行，銀行會綜合考慮吸儲和經(jīng)營成本等因素合理確定新發(fā)放房貸利率。本輪批量調(diào)整后，存量房貸利率降至3.3%，如果存量房貸與新發(fā)放房貸差異大于30BP，將推動存量房貸利率下調(diào)。因此，預(yù)計(jì)銀行會較少發(fā)放利率低于3%的房貸，新發(fā)放房貸與存量房貸的利差也將保持總體穩(wěn)定。

重定價(jià)周期分為三個(gè)月、半年、一年三個(gè)選項(xiàng)

根據(jù)中國人民銀行公告〔2024〕第11號，自2024年11月1日起，合同約定為浮動利率的，商業(yè)性個(gè)人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定重定價(jià)周期。

重定價(jià)周期是指浮動利率貸款合同中，利率跟隨定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整的時(shí)間間隔。在利率重定價(jià)日，定價(jià)基準(zhǔn)會調(diào)整為最近一個(gè)月貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）所對應(yīng)的數(shù)值?，F(xiàn)在的個(gè)人住房貸款一般每年重定價(jià)一次，中國人民銀行公告〔2024〕第11號取消對個(gè)人住房貸款重定價(jià)周期最短為1年的行政性限制。11月1日即將到來，部分存量房貸借款人想要縮短重定價(jià)周期，盡快享受到10月LPR下調(diào)優(yōu)惠紅利。

財(cái)聯(lián)社記者梳理商業(yè)銀行公告發(fā)現(xiàn)，11月1日以后，新發(fā)放房貸借款人可以自主選擇重定價(jià)周期，存量房貸借款人也可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商，重新約定重定價(jià)周期。大多數(shù)銀行提供的重定價(jià)周期共三個(gè)選項(xiàng)：三個(gè)月、半年、一年。重定價(jià)周期為三個(gè)月的，每年重定價(jià)4次；重定價(jià)周期為半年的，每年重定價(jià)2次；重定價(jià)周期為一年的，每年重定價(jià)1次。需要注意的是，大多數(shù)銀行規(guī)定，存量房貸借款人在整個(gè)貸款存續(xù)期內(nèi)，重定價(jià)周期只能調(diào)整一次，不能多次調(diào)整。

中國銀行在今日發(fā)布的公告中即表示，客戶可向該行申請變更重定價(jià)周期，但同一筆貸款存續(xù)期內(nèi)客戶僅可申請調(diào)整1次。調(diào)整后的重定價(jià)周期可選擇3個(gè)月、6個(gè)月或12個(gè)月。

專家表示，房貸合同期限普遍較長，部分期限達(dá)到30年，從整個(gè)貸款周期看，重定價(jià)周期長短對借款人的影響是中性的。在LPR下行周期內(nèi)，重定價(jià)周期越短，借款人可早享受降息紅利。如果未來經(jīng)濟(jì)形勢好轉(zhuǎn)，政策利率和LPR進(jìn)入上行通道，在利率上行周期內(nèi)，重定價(jià)周期越短，借款人也會以更快速度適用較高的利率，更早承受加息負(fù)擔(dān)，重定價(jià)周期只能調(diào)整一次，借款人要綜合考慮自身情況審慎決策，用好這一次選擇的權(quán)利。

如何申請？

中國銀行表示，2024年11月1日（含當(dāng)日）起，該行可受理客戶申請調(diào)整存量房貸利率加點(diǎn)值和重定價(jià)周期。值得一提的是，固定利率/人行基準(zhǔn)利率貸款需先申請調(diào)整為LPR浮動利率貸款，再申請發(fā)起LPR加點(diǎn)值調(diào)整。

中國銀行稱，可分別選擇單獨(dú)調(diào)整重定價(jià)周期或加點(diǎn)值，也可一并申請。其中，在手機(jī)銀行APP上如客戶申請調(diào)整利率加點(diǎn)值，系統(tǒng)會自動判定貸款利率是否符合調(diào)整規(guī)則，如不符合則無法看到調(diào)整選項(xiàng)。申請調(diào)整利率加點(diǎn)值沒有次數(shù)限制，符合下調(diào)條件即可申請調(diào)整。

另外，如申請調(diào)整重定價(jià)周期，在調(diào)整頁面選擇“是”并選擇重定價(jià)周期（可調(diào)整為3、6、12個(gè)月），系統(tǒng)自動根據(jù)調(diào)整后的重定價(jià)周期計(jì)算調(diào)整后下一重定價(jià)日期。

北上深“二轉(zhuǎn)首”貸款如何處理？中國銀行表示，如所在城市有房貸利率政策下限，則調(diào)整后的利率加點(diǎn)值取常態(tài)化調(diào)整目標(biāo)值（即全國新發(fā)放房貸利率加點(diǎn)值+30BP）與當(dāng)?shù)乩收呦孪奘敫咧?。如?dāng)?shù)卣呦孪薷哂诔B(tài)化調(diào)整目標(biāo)值，則調(diào)整后的房貸加點(diǎn)值仍不能低于當(dāng)?shù)胤抠J利率政策下限。

需要指出的是，從申請時(shí)間來看，不同銀行有所差異，如農(nóng)業(yè)銀行表示，自2024年11月1日起，符合要求的存量房貸客戶，可提出利率加點(diǎn)幅度調(diào)整申請。另外，浮動利率房貸客戶可申請調(diào)整重定價(jià)周期，選擇按3個(gè)月、6個(gè)月或12個(gè)月重定價(jià)。貸款發(fā)放后，重定價(jià)周期在貸款合同期內(nèi)僅能調(diào)整一次。重定價(jià)周期調(diào)整將于調(diào)整當(dāng)日生效。該行將不晚于2024年11月15日開始受理。

21家全國性銀行已完成批量調(diào)整 共計(jì)25.2萬億元存量房貸利率完成下調(diào)

10月25日，全國性銀行對符合條件的存量房貸借款人進(jìn)行了批量調(diào)整，相關(guān)借款人陸續(xù)反映已接到貸款銀行手機(jī)短信通知，表示房貸利率已調(diào)整成功，部分借款人調(diào)降幅度高達(dá)130BP。財(cái)聯(lián)社記者獲悉，存量房貸利率批量調(diào)整已基本完成。此次調(diào)整涵蓋首套、二套及以上存量房貸、去年已經(jīng)調(diào)整過加點(diǎn)幅度的存量房貸，調(diào)整力度和覆蓋面均超去年。

初步統(tǒng)計(jì)，截至10月28日，21家全國性銀行已完成批量調(diào)整，共計(jì)5366.7萬筆、25.2萬億元存量房貸利率完成下調(diào)，各地方法人銀行也即將在10月31日完成批量調(diào)整。

財(cái)聯(lián)社記者了解到，由于房貸利率重定價(jià)日期不同，不同借款人調(diào)整后的房貸利率會有所差異，重定價(jià)后都將是一樣的，存量房貸利率調(diào)整的效果將分步實(shí)現(xiàn)。目前有一部分重定價(jià)日在10月21日以后的借款人的存量房貸利率已經(jīng)降至3.3%，隨著其余房貸陸續(xù)重定價(jià)，絕大多數(shù)參與批量調(diào)整的存量房貸利率都將降至3.3%，接近中國人民銀行官網(wǎng)最新公布的2024年第三季度全國新發(fā)放個(gè)人房貸利率平均水平（3.33%）。

在業(yè)內(nèi)人士看來，存量房貸利率調(diào)整對商業(yè)銀行凈息差的影響基本中性。一方面，近期，人民銀行下調(diào)政策利率，即7天期逆回購操作利率0.2個(gè)百分點(diǎn)，帶動中期借貸便利（MLF）利率下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，降低了金融機(jī)構(gòu)從人民銀行獲取資金的成本。10月18日，利率自律機(jī)制協(xié)調(diào)主要銀行下調(diào)各期限、品種存款掛牌利率，其中，各期限整存整取定期存款利率均下調(diào)25個(gè)BP，地方法人銀行也跟隨下調(diào)存款掛牌利率。另一方面，存量房貸利率下調(diào)收窄了新老房貸利差，提前還貸現(xiàn)象明顯減少。

財(cái)聯(lián)社記者從某家大行了解到，10月以來房貸提前還款較政策出臺前的9月減少20%，有利于銀行穩(wěn)定資產(chǎn)端收益。綜合來看，降低存量房貸利率等貨幣政策措施對商業(yè)銀行凈息差的影響基本中性。