在國(guó)家倡導(dǎo)“房地產(chǎn)新發(fā)展模式”背景下，招商蛇口（股票代碼：001979.SZ）在夯實(shí)資金債務(wù)安全的基礎(chǔ)上，持續(xù)強(qiáng)化“開發(fā)+運(yùn)營(yíng)+服務(wù)”的全鏈條能力，繼續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)轉(zhuǎn)型賽道。

招商蛇口業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，2024年，招商蛇口營(yíng)收達(dá)到1,789億元，同比上升2.25%，受開發(fā)業(yè)務(wù)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降，以及計(jì)提房地產(chǎn)項(xiàng)目減值準(zhǔn)備同比增加，導(dǎo)致公司歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)同比下降36.09%。但招商蛇口也表示，2024年，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~319.64億元，同比增長(zhǎng)1.69%。報(bào)告期末貨幣資金余額1,003.51億元，同比增加120.62億元，增長(zhǎng)13.66%。報(bào)告期末現(xiàn)金短債比1.58，同比提升0.3，公司現(xiàn)金流穩(wěn)定，資金充沛，償債能力進(jìn)一步提升。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期，招商蛇口以央企之姿錨定高質(zhì)量發(fā)展航向，憑借前瞻的戰(zhàn)略布局、穩(wěn)健的財(cái)務(wù)底盤和創(chuàng)新的發(fā)展模式，打造了房地產(chǎn)新發(fā)展模式的蛇口樣板。

產(chǎn)品、服務(wù)、營(yíng)銷三力齊發(fā) 點(diǎn)燃內(nèi)核動(dòng)力

面對(duì)市場(chǎng)分化加劇，招商蛇口確立“品質(zhì)優(yōu)先、需求導(dǎo)向”的開發(fā)策略。2024年加大研發(fā)投入，重點(diǎn)打造三大核心競(jìng)爭(zhēng)力。

首先是產(chǎn)品力。近年來招商蛇口始終堅(jiān)持提升“內(nèi)核”，加大在投研、產(chǎn)研和科研體系方面的建設(shè)，持續(xù)迭代升級(jí)系列產(chǎn)品，不斷提升產(chǎn)品力，形成從需求收集到成果發(fā)布的長(zhǎng)效迭代機(jī)制，推出3+1產(chǎn)品體系，包括天青、啟序、攬閱3大產(chǎn)品線及“璽”系列高定豪宅，以適配客戶需求。

為實(shí)現(xiàn)快速、穩(wěn)定地輸出有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，招商蛇口推行首席設(shè)計(jì)師制，從機(jī)制保障、產(chǎn)品研發(fā)、條線賦能、人才培養(yǎng)等多維度，全面重塑產(chǎn)品管理體系。長(zhǎng)沙天青、杭州璀璨映瀾、佛山華璽、上海臻境等各地新面市的項(xiàng)目呈現(xiàn)效果優(yōu)秀，贏得市場(chǎng)肯定。去年，招商蛇口推出“智慧健康社區(qū)3.0”標(biāo)準(zhǔn)，集成光伏建筑一體化（BIPV）、AI安防系統(tǒng)等創(chuàng)新技術(shù)，北京、上海等核心城市項(xiàng)目去化周期縮短至8.2個(gè)月。

其次是服務(wù)力。招商蛇口不斷更新和提升其服務(wù)理念，旗下招商積余聚焦服務(wù)力打造，建立起了一套成熟的服務(wù)力建設(shè)模型，從客戶需求分析、產(chǎn)品服務(wù)體系、產(chǎn)品服務(wù)落地策略與路徑等方面，系統(tǒng)地展現(xiàn)招商積余服務(wù)力的打造；從產(chǎn)品力、數(shù)智化、組織、安全四個(gè)方面為服務(wù)力提供支撐；通過經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、行業(yè)地位等維度的提升，體現(xiàn)服務(wù)力打造成果成效。

在持續(xù)提升產(chǎn)品力和服務(wù)力的同時(shí)，招商蛇口也不斷打磨營(yíng)銷力，構(gòu)建“線上VR帶看+線下沉浸式體驗(yàn)”矩陣。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，招商蛇口在西安、長(zhǎng)沙、合肥、南通、徐州5城銷售金額排名居第一，在南京、上海、深圳、蘇州、成都、重慶、佛山、廈門、溫州等9城進(jìn)入當(dāng)?shù)劁N售排名前五。在長(zhǎng)沙房企銷售排行榜第1名，占top10房企銷售累計(jì)金額18%，三大主銷盤均進(jìn)入銷售top10。2024年全年西安市銷售金額最高的5個(gè)項(xiàng)目，招商蛇口占2個(gè)項(xiàng)目。

招商蛇口2024年國(guó)慶期間在全國(guó)開展了1012余場(chǎng)直播，近38萬網(wǎng)友進(jìn)入直播間選房。線下在全國(guó)39城、129個(gè)銷售項(xiàng)目開展“金秋好家節(jié)”主題活動(dòng)，吸引近10萬人參與。旗下購(gòu)物中心等多元業(yè)務(wù)協(xié)同，通過舉辦國(guó)潮盛典、街舞賽等活動(dòng)，為住宅項(xiàng)目引流，提升整體熱度。

憑借穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的理念，踐行高質(zhì)量發(fā)展，招商蛇口在行業(yè)震蕩期展現(xiàn)出強(qiáng)大的定力與韌性，自2023年以來，無論是在經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、市值還是土儲(chǔ)、產(chǎn)品品質(zhì)等方面，招商蛇口已穩(wěn)居行業(yè)前五。

作為總資產(chǎn)近9000億元的頭部央企，招商蛇口始終高度重視財(cái)務(wù)安全與風(fēng)險(xiǎn)防控。去年，公司在手貨幣資金達(dá)1,003.51億元，同比增加120.62億元，增長(zhǎng)13.66%，報(bào)告期末現(xiàn)金短債比1.58，短期償債能力進(jìn)一步提升。公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~319.64億元，同比增長(zhǎng)1.69%，已經(jīng)為連續(xù)5年增長(zhǎng)，為企業(yè)穿越周期提供了充足糧草。

全業(yè)態(tài)REITs打通資本循環(huán)閉環(huán) 激活存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)價(jià)值

在行業(yè)持續(xù)變革的大環(huán)境下，招商蛇口構(gòu)建起“開發(fā)+運(yùn)營(yíng)+服務(wù)”的三維業(yè)務(wù)體系，加速培育第二增長(zhǎng)曲線。

其運(yùn)營(yíng)收入多數(shù)來自集中商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、長(zhǎng)租公寓、酒店等業(yè)態(tài)的運(yùn)營(yíng)。根據(jù)公開信息顯示，2024年，招商蛇口旗下招商商管在上海、成都、長(zhǎng)沙、珠海、三亞等城市共布局10個(gè)項(xiàng)目，業(yè)務(wù)年均增速超30%，在全國(guó)范圍內(nèi)管理的商業(yè)項(xiàng)目（含籌備）超過80個(gè)，總商業(yè)面積突破500萬平方米，在營(yíng)項(xiàng)目數(shù)量近50個(gè)。招商產(chǎn)園在全國(guó)范圍內(nèi)布局網(wǎng)谷、意庫(kù)、智慧城三大產(chǎn)品線以及各類科技園共計(jì)30個(gè)（含輕資產(chǎn)項(xiàng)目），運(yùn)營(yíng)及規(guī)劃園區(qū)面積逾500萬㎡，已入駐超過3000+家創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)。招商伊敦已布局全國(guó)22個(gè)城市及2個(gè)海外國(guó)家，管理房源總數(shù)5.48萬間，項(xiàng)目總數(shù)125個(gè)，管理面積229萬平方米。

值得注意的是，招商蛇口持股32%份額的蛇口產(chǎn)園REIT是我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs首發(fā)成員之一。目前蛇口產(chǎn)園REIT運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健，并在2023年6月16日完成擴(kuò)募收購(gòu)資產(chǎn)，進(jìn)一步擴(kuò)大了在大灣區(qū)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)布局。長(zhǎng)遠(yuǎn)看，蛇口產(chǎn)園REIT將持續(xù)打造蛇口產(chǎn)園運(yùn)營(yíng)品牌，通過擴(kuò)募及運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)，提振產(chǎn)品二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)，強(qiáng)化品牌形象，加強(qiáng)園區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集度、租賃穩(wěn)定性，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定長(zhǎng)遠(yuǎn)的出租率及租金表現(xiàn)。

除基礎(chǔ)設(shè)施REITs外，去年8月30日，作為原始權(quán)益人的招商基金招商蛇口租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱“招商蛇口租賃住房REIT”）獲得證監(jiān)會(huì)注冊(cè)批文，并于10月23日，在深交所正式上市，成為保障性租賃住房類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的又一支新生力量。自此，招商局集團(tuán)迎來第三單公募REITs獲批，成為國(guó)內(nèi)首個(gè)獲批三單公募REITs的央企。此前，招商局旗下招商蛇口產(chǎn)業(yè)園公募REITs已經(jīng)成功發(fā)行，招商公路公募REITs也已成功獲批。這也是繼招商局商業(yè)房托、蛇口產(chǎn)園REIT后，招商蛇口的第三個(gè)REITs平臺(tái)，同時(shí)也完成了“產(chǎn)業(yè)園區(qū)、長(zhǎng)租公寓、商業(yè)辦公”三大資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)主要板塊資產(chǎn)上市平臺(tái)的構(gòu)建，進(jìn)一步打通招商蛇口“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式與投融資機(jī)制，完成“投融建管退”商業(yè)閉環(huán)的構(gòu)建。

正如招商蛇口董事長(zhǎng)蔣鐵峰所言，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍具10萬億級(jí)規(guī)模，核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)機(jī)遇猶存。站在新的歷史起點(diǎn)，招商蛇口正以“四三二一”戰(zhàn)略為指引，持續(xù)優(yōu)化“開發(fā)業(yè)務(wù)基本盤+資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)壓艙石+物業(yè)服務(wù)增長(zhǎng)極”的業(yè)務(wù)矩陣。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，內(nèi)部穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的理念和清晰的發(fā)展目標(biāo)，為招商蛇口的可持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，增加了強(qiáng)大的內(nèi)生動(dòng)力。這家有著46年發(fā)展歷程的品牌央企，正以改革創(chuàng)新為筆，在新時(shí)代畫卷上續(xù)寫高質(zhì)量發(fā)展的新篇章。