近日，長城資產(chǎn)的一則公告，在上海樓市圈里引起了一陣不小的晃動。

公告內(nèi)容顯示，停擺四年的八埭頭濱江園將由中海管理承接代建并重新啟動。

由于該項目在2021年已經(jīng)停工爛尾，現(xiàn)在原開發(fā)商已進入司法重整程序、屬于不良紓困項目，因此長城資產(chǎn)作為八埭頭濱江園重整投資人想要盤活這一爛尾豪宅，必然要引進高水平的合作伙伴。

長城資產(chǎn)并沒有采用傳統(tǒng)的集合競標形式對此項目展開競拍，而是采用單一來源采購方式，并在公告中特別標注：“本次代建求屬于‘技術(shù)復雜或性質(zhì)特殊，不能確定詳細規(guī)格或者具體要求’。”

中海地產(chǎn)作為2024年上海樓市“榜一大哥”，全年樓盤銷售超過700億，已經(jīng)打響了高端產(chǎn)品的名氣。因此，長城資產(chǎn)選擇中海管理代建這一座爛尾豪宅。

根據(jù)公示內(nèi)容，上海市楊浦區(qū)八埭頭濱江園項目（B地塊）合作代建方擬定的唯一供應商為中海建設管理（天津）有限公司。

B地塊即為目前八埭頭濱江園項目三幢白色外立面住宅所在的地塊。

從“湯臣一品”到爛尾豪宅

據(jù)了解，八埭頭濱江園前開發(fā)商由鍾偉地產(chǎn)早在2008年就已經(jīng)將項目地皮收入囊中，該項目不僅地理位置上屬于東外灘核心地塊，而且還承載著老上海十里洋場的城市記憶。因此在立項之初，就旨在成為楊浦濱江新地標，還被稱為是“東外灘湯臣一品”。

原計劃在兩年內(nèi)開盤銷售，實際進展緩慢，入市時間一再延后，項目名也從最初“博和”改為八埭頭濱江園。

直到“捂盤”十年之后，八埭頭濱江園才迎來首次開盤，推出1、2號樓，均價約99240元/平方米；接著又在2019年11月再次開盤，均價約109997元/平方米。

10萬元均價在現(xiàn)在的上海豪宅市場或許并不那么出眾，畢竟從去年開始上海豪宅均價已經(jīng)突破20萬元/平方米。

但聚焦到楊浦區(qū)，即將入市的同樣位處濱江的外灘源均價10.8萬元，可見6年前八埭頭濱江園價格的含金量。

二期原定于2021年11月（精裝）交付，但1月就因故停工；直到2023年2月16日，八埭頭濱江園舉行現(xiàn)場復工儀式。

上海鍾偉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于當年3月2日發(fā)布一則聲明稱，項目銷售監(jiān)管賬戶資金充足，能夠保證竣工及交付。不過，在7月份又被爆出無法復工。

那么，長城資產(chǎn)是如何成為八埭頭濱江園重整投資人的呢？

從股權(quán)穿透圖看到，上海鍾偉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東包括長城新盛信托有限責任公司（簡稱長城信托），占股49.95%。

由于地產(chǎn)項目高利潤，過往信托公司常常對地產(chǎn)公司有所偏愛，長城信托也是如此。

在原有構(gòu)想中，即使項目出現(xiàn)問題，仍可以依靠股東長城資產(chǎn)通過不良資產(chǎn)處置將其盤活，獲得更高的利潤。

因此，雖然在地產(chǎn)界展開大手筆布局的長城信托也難免踩雷，但靠著長城資產(chǎn)的盤活，可以讓項目重獲新生。

八埭頭濱江園的再度盤活，便是長城資產(chǎn)這套投資模式的成功案例。

中海入局不良資產(chǎn)代建

2024年，中海在上海樓市銷售數(shù)據(jù)上斷崖式領先，今年1-2月的繼續(xù)占據(jù)榜首位置，可見其在傳統(tǒng)地產(chǎn)項目開發(fā)與銷售上的表現(xiàn)。

但在代建市場，中海的影響力略顯不足。

中海管理總經(jīng)理安悅東曾對外表示，作為唯一一個全產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋的全過程房地產(chǎn)開發(fā)商，中海代建業(yè)務發(fā)展較晚，目前主要專注于長三角、珠三角和環(huán)京地區(qū)。

隨著隨著越來越多房企布局代建領域，代建行業(yè)從藍海轉(zhuǎn)向微利競爭，新進入者往往通過低價策略搶奪市場，部分項目代建費率被壓至歷史低點，部分企業(yè)甚至以“0利潤”策略爭奪市場份額。

但中海作為中國建筑集團旗下企業(yè)，中海地產(chǎn)在承接政府代建項目時具備天然優(yōu)勢。正是靠著政府代建的優(yōu)勢，中海在競爭白熱化的代建市場中迅速占下了一部分市場份額，擁有了自己的基本盤。

但從發(fā)展的角度看，政府代建項目雖然比較優(yōu)質(zhì)，但利潤空間較少，影響力也不足。因此，為了擴大中海在代建市場的份額，操盤大型商業(yè)代建項目是必然選擇。

令人意外的是，中海直接選擇了商業(yè)代建中難度最大的不良紓困項目。

觀點新媒體在過往關于代建企業(yè)的采訪中，均與被采訪企業(yè)管理層談論過紓困項目代建的前景。

“能賺錢但很難”是不良紓困項目的矛盾點，相比于普通商業(yè)代建，不良資產(chǎn)項目代建有著更高門檻要求，但也避免了當前代建市場的競爭情況。

八埭頭濱江園正是由于操盤門檻過高，導致采用單一來源采購方式。

但操盤不良紓困項目面臨的麻煩同樣更多，不僅涉及債權(quán)、債務以及法律糾紛，還要與AMC公司溝通協(xié)作，在金融機構(gòu)的盤活盈利框架體系下保質(zhì)保量完成項目代建。

八埭頭濱江園的代建公告中提到：“本次擬招選八埭頭濱江園項目(B地塊)的合作代建方，服務的范圍將包括項目住宅、地下車庫、配套用房等全部物業(yè)，合作代建方應提共全過程的專業(yè)綜合服務?！?/p>

可以說，項目的管理權(quán)已經(jīng)全部交給了中海，包括背后牽扯到的債務、重整交房等一系列問題。不過得益于長城資產(chǎn)本身便是原開發(fā)商股東，最麻煩的債務問題或許已經(jīng)解決。

值得注意的是，中海領邸的團隊今年在楊浦又打造了“玖”系列新項目，案名云邸玖章。

該項目是中海地產(chǎn)在2024年通過兩次競拍獲得楊浦區(qū)兩個地塊，價格分別為32.131億元和36.45億元，目前已經(jīng)開放售樓處，預計2季度開盤。

同處楊浦區(qū)兩個中海項目，一輕一重不知會碰撞出怎樣的火花。