財聯(lián)社1月2日訊（編輯 李響）2023年REITs市場理性回調(diào)，全年僅5只產(chǎn)品上市，其中下半年僅1只，跌入階段性“冰點”。財聯(lián)社盤點梳理，去年從全市場29只上市產(chǎn)品收益表現(xiàn)來看，僅中信建投國家電投新能源REIT獲得正收益2.54%，其余28只累計收益多數(shù)下滑，同比數(shù)據(jù)方面，也僅有5只產(chǎn)品收益表現(xiàn)較2022年有所提升。

不過波動中仍不乏亮點，其中保障房及能源板塊表現(xiàn)突出，多只逆周期高分紅品種值得挖掘，同時伴隨年底《全國社會保障基金境內(nèi)投資管理辦法（征求意見稿）》（簡稱管理辦法）出臺，機(jī)構(gòu)人士對REITs二級市場重新定價持樂觀態(tài)度，預(yù)計以民生基建為主的高股息、逆周期產(chǎn)品有望今年觸底反彈。

REITs陷入階段性冰點，能源與保障房板塊值得挖掘

2023年以來，中證REITs全收益指數(shù)下跌22.67%，弱于同期滬深300表現(xiàn)（-11.38%）。細(xì)分板塊來看，全年能源及保障房板塊表現(xiàn)突出，跌幅分別僅為3.19%和6.27%，均好于同期滬深300表現(xiàn)，而園區(qū)板塊表現(xiàn)最弱，跌幅高達(dá)26%，其中建信中關(guān)村REIT和博時蛇口產(chǎn)園REIT錄得全年最差表現(xiàn)，分別下跌45.70%和42.91%。

數(shù)據(jù)來源：WInd，財聯(lián)社整理

整體來看，2023年對于REITs而言并不友好，由于REITs底層資產(chǎn)業(yè)績與經(jīng)濟(jì)基本面恢復(fù)情況息息相關(guān)，在近兩年經(jīng)濟(jì)基本面復(fù)蘇略顯停滯背景下，REITs整體較為慘淡，全年僅5只產(chǎn)品上市，總規(guī)模170.92億元，其中下半年僅有1只，為中金山東高速REIT。不過作為大類資產(chǎn)配置標(biāo)的的一環(huán)，REITs市場仍有表現(xiàn)較為亮眼的產(chǎn)品值得挖掘。

2023年數(shù)據(jù)方面，全年僅1只產(chǎn)品收益為正，為中信建投國家電投新能源REIT。作為成立于2023年3月的產(chǎn)品，募集說明書顯示，項目公司的主營業(yè)務(wù)收入均來源于濱海北H1項目和濱海北H2項目海上風(fēng)電機(jī)組的發(fā)電收入。此外，中航京能光伏REIT表現(xiàn)也較好，全年僅下跌2.16%，同樣作為能源基礎(chǔ)設(shè)施項目，能源需求支撐底層資產(chǎn)表現(xiàn)，逆周期防御性優(yōu)勢凸顯。

同比數(shù)據(jù)方面，保障房板塊表現(xiàn)最優(yōu)。從近兩年業(yè)績表現(xiàn)來看，29只上市REITs產(chǎn)品中，保障房板塊的4只產(chǎn)品悉數(shù)同比上漲。具體來看，2022年該4只產(chǎn)品平均跌幅高達(dá)12.87%，但2023年全年僅跌幅6.27%，整體有所回暖。紅土創(chuàng)新深圳安居REIT錄得全市場年度最佳表現(xiàn)，同比漲幅較2022年高達(dá)10.53%。

不過園區(qū)類產(chǎn)品整體表現(xiàn)較弱，多數(shù)在2023年漲幅轉(zhuǎn)跌，其中博時蛇口產(chǎn)園REIT表現(xiàn)最弱，由2022年10.41%漲幅至2023年42.91%跌幅，凈值較前年已經(jīng)腰斬。據(jù)募集說明書顯示，該基金的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)包括位于深圳市蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的萬融大廈和萬海大廈，現(xiàn)金流主要來源于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)入駐企業(yè)的租金收入，據(jù)最新的募集說明書顯示，2023-2025年到期的租約占租賃面積的比例分別是34.4%、34.3%、25.7%，存在一定的租約集中到期風(fēng)險。

Reits低估明顯，或迎來配置機(jī)會

隨著12月6日《全國社會保障基金境內(nèi)投資管理辦法（征求意見稿）》發(fā)布，F(xiàn)OF基金、ETF基金、養(yǎng)老金及社?；鸬乳L線配置資金、互聯(lián)互通及境外資金等四類資金有望成為新入市場力量，而REITs二級市場也有望獲得流動性得到重新定價機(jī)會。從上個月12月市場數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，REITs市場經(jīng)歷全年調(diào)整后有所企穩(wěn)，整體上漲1.47%，較同期滬深300表現(xiàn)（-1.86%）占優(yōu)。

據(jù)中銀證券團(tuán)隊統(tǒng)計，截至12月31日，全市場29只REITs產(chǎn)品中，有20只凈值處于低估狀態(tài)，占比近7成。其中交通基礎(chǔ)設(shè)施板塊被低估明顯，如華夏中國交建高速REIT估值相對凈值折價率達(dá)到-43.82%，此外華泰江蘇交控REIT、浙商滬杭甬REIT、華夏越秀高速公路REIT估值折價率均超20%。

據(jù)澎湃新聞報道，社?；饡?guī)劃研究部主任趙軍認(rèn)為，《管理辦法》出臺有助于拓寬社?；鹜顿Y范圍，如納入一些符合社?；鹳Y金性質(zhì)、兼具良好投資價值的新投資品類，比如市場關(guān)注度比較高的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs等。

此外，中金基金李耀光對相關(guān)媒體表示，由于公募REITs介于股債之間的風(fēng)險收益水平，疊加處于歷史相對高點的收益率利差，現(xiàn)階段公募REITs產(chǎn)品的投資價值值得挖掘，不過在市場波動因素有所收斂的趨勢下，運(yùn)營管理分化所帶來的風(fēng)險也值得警惕。

不過可以看到的是，在政策端呵護(hù)下，REITs的發(fā)行機(jī)制趨于完善，市場擴(kuò)容態(tài)勢明顯。從去年四季度以來掛網(wǎng)REITs項目激增，申報至交易所的儲備項目已達(dá)19只，與去年下半年僅1只上市的階段性“冰點”形成強(qiáng)烈對比。

中銀固收團(tuán)隊認(rèn)為，伴隨擴(kuò)募落地，新發(fā)+擴(kuò)募的雙輪驅(qū)動格局形成，后續(xù)市場應(yīng)重點關(guān)注高股息、逆周期、強(qiáng)原始權(quán)益人三個方向，其中生態(tài)環(huán)保及能源為代表的板塊分紅收益明顯，而保障房、能源及廠房資產(chǎn)板塊的逆周期屬性較強(qiáng)，此外原始權(quán)益人綜合能力是推動單個REIT做大做強(qiáng)的核心要素，可從原始權(quán)益人在行業(yè)內(nèi)地位、資產(chǎn)儲備及其對REITs上市平臺的重視程度三項指標(biāo)進(jìn)行考察。