①“上海本次放松限購符合市場預(yù)期，今年上半年上海已經(jīng)降低限購門檻，隨后又開放單身群體購買二手房的相應(yīng)限制，離異購房的限制取消，都旨在更好滿足居民合理住房需求，促進(jìn)樓市穩(wěn)定發(fā)展?！?②“上海樓市新政進(jìn)一步讓購房群體確定了對未來預(yù)期向好，為國慶期間的樓市熱度提升，打下了良好的基礎(chǔ)?！?/pre>
財聯(lián)社9月29日訊（記者 王海春）國慶節(jié)即將到來之際，上海出臺了多項樓市利好政策。
9月29日晚間，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務(wù)局、人民銀行上?？偛俊⑸虾＝鹑诒O(jiān)管局等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場政策措施的通知》?！锻ㄖ纷?024年10月1日起施行。
《通知》明確，為更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)職住平衡、服務(wù)安居，進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化住房限購政策。
一是縮短非滬籍居民購買外環(huán)外住房所需繳納社?；騻€稅年限。對非本市戶籍居民家庭以及單身人士購買外環(huán)外住房的，購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限，從“購房之日前連續(xù)繳納滿3年及以上”調(diào)減為“購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上”。
二是提升持《上海市居住證》且積分達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)分值群體的購房待遇。對持《上海市居住證》且積分達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)分值、在本市繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非本市戶籍居民家庭，在購買住房套數(shù)方面享受滬籍居民家庭的購房待遇。
三是在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)實施更加差異化的購房政策。對在新片區(qū)工作、存在職住分離的群體，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策的基礎(chǔ)上，可在新片區(qū)增購1套住房，促進(jìn)職住平衡。
易居研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，上海本次調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，很重要的一點，是對社保繳納年限的調(diào)整。最新政策明確，縮短非滬籍居民購買外環(huán)外住房的社保年限，即繳納社保年限從目前“滿3年”調(diào)減到“滿1年”。
58安居客研究院院長張波指出，上海本次放松限購符合市場預(yù)期，今年上半年上海已經(jīng)降低限購門檻，隨后又開放單身群體購買二手房的相應(yīng)限制，離異購房的限制取消，都旨在更好滿足居民合理住房需求，促進(jìn)樓市穩(wěn)定發(fā)展。
“本次調(diào)整中，‘非滬籍外環(huán)外購買住宅社保年限3改1’，大大降低了在上海工作生活但暫未取得滬籍人士的購房難度，有利于上海外圍區(qū)域的樓市去化，同時有助于市場的供需平衡。此舉對購買首套剛性需求，更加有利?！睆埐ū硎尽?/p>
分析師認(rèn)為，壓縮社保繳納年限，將帶來兩個積極效應(yīng)。
“降低社保繳納成本和購房資格等候時間，有助于加快滿足這類在上海工作、生活的非滬籍居民的購房需求；尤其是最近幾年新進(jìn)入上海就業(yè)的人群，將更快獲得購房資格。再就是，該措施將提振購房信心、激活購房潛力，可持續(xù)加快‘來滬工作-繳納社保-購房安家’的節(jié)奏?！眹?yán)躍進(jìn)稱。
對于在臨港新片區(qū)增加購房資格，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉落實了職住平衡導(dǎo)向。
“上海針對臨港新片區(qū)落實增加1套購房資格的政策，積極回應(yīng)市場關(guān)切。一些在新片區(qū)工作、存在職住分離的群體，其購房意愿較強(qiáng)。此次政策出臺，有助于更好實現(xiàn)產(chǎn)城融合、職住平衡的工作目標(biāo)?！眹?yán)躍進(jìn)稱。
房貸方面，上海最新政策提出，按照因城施策原則，優(yōu)化個人住房貸款的有關(guān)政策。一是落實國家關(guān)于降低存量房貸利率政策。引導(dǎo)商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序?qū)⒋媪糠抠J利率降至新發(fā)放貸款利率附近，進(jìn)一步減輕購房人房貸利息支出。
二是降低房貸首付比例。首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例從“不低于20%”調(diào)整為“不低于15%”。二套房貸從“不低于35%”調(diào)整為“不低于25%”；實行差異化政策區(qū)域從“不低于30%”調(diào)整為“不低于20%”。住房公積金二套房貸最低首付款比例相應(yīng)調(diào)整。
嚴(yán)躍進(jìn)介紹，今年上海共出現(xiàn)兩次首付比例下調(diào)的操作，即2024年5月27日和2024年9月29日。此次上海較大力度降低了首付比例，顯著降低購房門檻和首付成本，而存量房貸利率下調(diào)，將有助于降低月供壓力、釋放購房者潛在消費需求。
在張波看來，上海降低首付措施，從實際降低幅度來看，對于購買二套房群體的利好更為明顯，雖然目前沒有達(dá)到監(jiān)管層給定的15%最低標(biāo)準(zhǔn)，但結(jié)合差異化政策區(qū)域政策達(dá)到20%-25%水平，也明顯降低了改善群體的上車門檻。
此外，為降低住房交易稅收成本，支持居民多樣化改善性住房需求，上海將調(diào)整增值稅征免年限，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年；同時，按照國家工作部署，及時取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，減少住房交易成本，更好滿足居民改善性住房需求。
業(yè)內(nèi)人士指出，稅收政策對于換房人群的利好，更加顯明顯。
“調(diào)整增值稅征免年限5年調(diào)整為2年，這一條是市場非常期待的。市場上存在著大量以舊換新需求，但此類購房者換房成本高，尤其是交易稅費較高。上海最新政策，可以有效降低交易成本，有利于盤活存量市場，激活增量市場?！睆埐ū硎?。
分析師認(rèn)為，上海趕在國慶黃金周之前出臺樓市政策，無疑是要搶抓國慶假日樓市的時點。
“自9月中央政治局會議定調(diào)，以及監(jiān)管層9月24日在金融側(cè)出臺政策后，市場對于樓市未來的預(yù)期，已出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。不過，全國面的政策是風(fēng)向，各地還需‘因城施策’落地細(xì)化方案。上海此時政策出臺非常及時，進(jìn)一步讓購房群體確定了對未來預(yù)期向好，為國慶期間的樓市熱度提升，打下了良好的基礎(chǔ)?！睆埐ㄑa充道。
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