財聯(lián)社2月5日訊（編輯 李響）2025年開年至今，REITs市場持續(xù)擴容，在一級市場打新熱捧的同時，二級市場也呈現(xiàn)亮眼表現(xiàn)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，中證REITs全收益指數(shù)自去年12月以來持續(xù)上行，近5個工作日更是加速上行，漲幅達(dá)2.95%。今年以來，中證REITs全收益指數(shù)已累計上漲6.58%，大幅跑贏滬深300同期的-3.55%。

值得注意的是，今年以來，產(chǎn)權(quán)類REITs產(chǎn)品持續(xù)屠榜，將收益率前十悉數(shù)拿下，其中收益率表現(xiàn)最好的嘉實物美消費REIT年初至今收益率已高達(dá)25.24%，華夏大悅城商業(yè)REIT也錄得25.04%的亮眼收益。

圖：今年以來REITs產(chǎn)品收益率前十

數(shù)據(jù)來源：Wind，財聯(lián)社整理

飆升的收益率表現(xiàn)也讓多只REITs產(chǎn)品發(fā)布公告提示投資風(fēng)險。今日，就包括華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT和易方達(dá)華威市場REIT在內(nèi)的產(chǎn)品發(fā)布提示性公告稱，因最近20個交易日收盤價累計漲跌幅超過20%，按相關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)披露交易情況提示公告。

隨著相對高收益的穩(wěn)健資產(chǎn)變得愈發(fā)稀缺，作為穩(wěn)健投資的優(yōu)選品種，公募REITs相對穩(wěn)定的分紅派息能力與相對高彈性的資本利得空間特征凸顯，REITs產(chǎn)品越來越受到各方投資者關(guān)注。

招商基金認(rèn)為，1014號文的發(fā)布取消了分派率IRR的要求，預(yù)示著在無風(fēng)險利率下行的背景下，REITs底層資產(chǎn)的估值有望增長，從而增強其股性。

“這對于園區(qū)、倉儲物流、租賃房等產(chǎn)權(quán)類REITs或更為利好”，有分析人士指出，受運營能力影響的產(chǎn)權(quán)類REITs，其底層資產(chǎn)估值與二級市場價格波動呈現(xiàn)的股性更強，在通脹周期中價值更有望獲得提升。

此外，放開公募基金、社保養(yǎng)老基金等投資限制以及推出更多REITs指數(shù)產(chǎn)品和ETF產(chǎn)品，將進一步豐富投資者類型并增強市場流動性，推動REITs向股性轉(zhuǎn)變。未來隨著政策的調(diào)整和市場的發(fā)展，REITs將逐漸展現(xiàn)出更多的股性特征，尤其是與紅利股的相關(guān)性。

不過從長遠(yuǎn)來看，機構(gòu)人士認(rèn)為，二級市場的公募REITs投資最終仍應(yīng)回歸產(chǎn)品屬性與底層資產(chǎn)。

國海固收分析師靳毅在研報中指出，公募REITs產(chǎn)品期限較長、現(xiàn)金流穩(wěn)定、分紅水平較高，更適合長期配置，不適宜短期炒作。在配置中需要關(guān)注經(jīng)濟基本面修復(fù)及2024年度業(yè)績兌現(xiàn)的影響，同時需針對各行業(yè)的車流量、出租率、租金增長率、上網(wǎng)電量等差異化關(guān)鍵指標(biāo)進行細(xì)化分析。

“除打新策略外，從資產(chǎn)配置角度考慮，建議采取啞鈴策略”，市場分析人士指出，一方面可關(guān)注相對凈值折價率高的資產(chǎn)，如交通、倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園類，有望受益于估值修復(fù)的困境反轉(zhuǎn)邏輯；另一方面，在當(dāng)前經(jīng)濟弱復(fù)蘇背景下，為獲得長期穩(wěn)定派息回報，可關(guān)注保障房、生態(tài)環(huán)保類對經(jīng)濟周期敏感度低的品種。