財(cái)聯(lián)社2月20日訊（記者 李迪）今年以來(lái)，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁。

截至2月20日收盤(pán)，多只REITs產(chǎn)品年內(nèi)漲幅超過(guò)10%，中證REITs全收益指數(shù)的今年以來(lái)漲幅已經(jīng)達(dá)到8.96%。

整體來(lái)看，消費(fèi)類(lèi)REITs漲幅靠前。其中，嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT的年內(nèi)漲幅高達(dá)31.54%，還有多只消費(fèi)類(lèi)REITs年內(nèi)漲幅超15%。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析稱，政策大力扶持和消費(fèi)數(shù)據(jù)亮眼是消費(fèi)類(lèi)REITs上漲強(qiáng)勁的重要原因。

展望未來(lái)，業(yè)內(nèi)人士普遍看好REITs市場(chǎng)的中長(zhǎng)期投資機(jī)會(huì)。具體到細(xì)分品類(lèi)來(lái)看，能源類(lèi)和消費(fèi)類(lèi)REITs更受青睞。

REITs二級(jí)市場(chǎng)漲勢(shì)強(qiáng)勁

中證指數(shù)官網(wǎng)顯示，截至2月20日收盤(pán)，中證REITs（收盤(pán)）指數(shù)的今年以來(lái)漲幅已達(dá)8.6%，中證REITs全收益指數(shù)的今年以來(lái)漲幅達(dá)8.96%。

具體到產(chǎn)品來(lái)看，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT、廣發(fā)成都高投產(chǎn)業(yè)園REIT、華夏南京交通高速公路REIT等多只REIT在二級(jí)市場(chǎng)的年內(nèi)漲幅超10%。

近日，REITs市場(chǎng)還再次出現(xiàn)上市首日即漲停。2月18日，國(guó)泰君安濟(jì)南能源供熱REIT上市首日即漲停。2月19日，繼開(kāi)盤(pán)首日漲停后，該基金再度上漲7.69%。

分析近期REITs二級(jí)市場(chǎng)普漲的原因時(shí)，中信建投基金國(guó)家電投REIT基金經(jīng)理劉志鵬稱，REITs市場(chǎng)這次普遍上漲，其實(shí)是多種因素相互作用的結(jié)果：

第一，政策持續(xù)發(fā)力，為市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展保駕護(hù)航。劉志鵬分析稱，“在最近這兩年，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)迎來(lái)了一系列政策的密集出臺(tái)，市場(chǎng)環(huán)境不斷優(yōu)化。特別是在2025年2月7日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于資本市場(chǎng)做好金融“五篇大文章”的實(shí)施意見(jiàn)》。投資者們看到這樣的政策信號(hào)，對(duì)REITs市場(chǎng)的未來(lái)充滿了信心，紛紛加大投入，這使得各單REITs產(chǎn)品在二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格不斷攀升?！?/p>

第二，市場(chǎng)規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)張，吸引大量資金涌入。劉志鵬指出，REITs市場(chǎng)目前已經(jīng)進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行階段，規(guī)模也在快速擴(kuò)大。隨著市場(chǎng)規(guī)模的不斷壯大，其影響力和吸引力也在不斷提升，越來(lái)越多的資金開(kāi)始關(guān)注并流入這個(gè)市場(chǎng)。

第三，利率環(huán)境與投資選擇促使資金流向REITs。在劉志鵬看來(lái)，REITs不僅能夠提供相對(duì)穩(wěn)定的分紅，還具有一定的抗通脹能力。和其他固定收益類(lèi)投資產(chǎn)品相比，REITs的股息收益率更具吸引力。

第四，年報(bào)臨近，分紅預(yù)期帶動(dòng)市場(chǎng)熱度。劉志鵬稱，“隨著公募基金年報(bào)集中發(fā)布的日子越來(lái)越近，機(jī)構(gòu)投資者對(duì)REITs產(chǎn)品的分紅預(yù)期也在逐漸升高。大家都期待著能從REITs產(chǎn)品中獲得豐厚的分紅收益，這種預(yù)期在市場(chǎng)上形成了一種積極的氛圍，吸引了更多投資者參與其中，從而推動(dòng)了REITs市場(chǎng)的上漲?！?/p>

消費(fèi)類(lèi)REITs漲幅靠前，年內(nèi)最多漲超31%

在二級(jí)市場(chǎng)的多只REITs產(chǎn)品中，消費(fèi)類(lèi)REITs今年的表現(xiàn)最為亮眼。

同花順數(shù)據(jù)顯示，截至2月20日收盤(pán)，嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT的年內(nèi)漲幅高達(dá)31.54%。

此外，還有多只消費(fèi)類(lèi)REITs的年內(nèi)漲幅超15%。截至2月20日收盤(pán)，今年以來(lái)，華夏大悅城商業(yè)漲幅達(dá)24.29%，華安百聯(lián)消費(fèi)漲幅達(dá)23.72%，中金印力消費(fèi)漲幅達(dá)22.53%，華夏首創(chuàng)奧萊漲幅達(dá)19.53%，華夏金茂商業(yè)REIT漲幅達(dá)15.63%。

劉志鵬認(rèn)為，消費(fèi)類(lèi)REITs漲幅靠前主要有以下幾點(diǎn)原因：

第一，政策大力扶持，推動(dòng)消費(fèi)類(lèi)REITs規(guī)模增長(zhǎng)。政策的鼓勵(lì)和支持是消費(fèi)類(lèi)REITs發(fā)展的重要推動(dòng)力。自2024年3月首批消費(fèi)類(lèi)REITs上市以來(lái)，在不到一年的時(shí)間里，其規(guī)模實(shí)現(xiàn)了快速增長(zhǎng)。截至2月18日收盤(pán)，8單消費(fèi)類(lèi)REITs的總市值已經(jīng)達(dá)到了286億元，在市場(chǎng)中占比達(dá)到了16%。政策的保駕護(hù)航，讓消費(fèi)類(lèi)REITs在市場(chǎng)中迅速崛起。

第二，消費(fèi)數(shù)據(jù)亮眼，為消費(fèi)類(lèi)REITs提供堅(jiān)實(shí)支撐。從實(shí)際的消費(fèi)數(shù)據(jù)來(lái)看，2025年春節(jié)期間的消費(fèi)市場(chǎng)十分火爆。全國(guó)重點(diǎn)零售和餐飲企業(yè)的銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)了4.1%，網(wǎng)上零售額同比增長(zhǎng)了5.8%。與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)出游人次和出游總花費(fèi)也分別實(shí)現(xiàn)了5.9%和7.0%的同比增長(zhǎng)。這些數(shù)據(jù)充分顯示出消費(fèi)市場(chǎng)的強(qiáng)勁復(fù)蘇，消費(fèi)者的消費(fèi)意愿明顯增強(qiáng)。消費(fèi)市場(chǎng)的繁榮直接帶動(dòng)了消費(fèi)類(lèi)REITs底層資產(chǎn)的收益增長(zhǎng)，為消費(fèi)類(lèi)REITs的價(jià)格上漲提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

多家公募提示投資者關(guān)注價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

本月以來(lái)，已有中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT、華泰紫金南京建鄴產(chǎn)業(yè)園REIT、招商基金蛇口租賃住房REIT、華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT、易方達(dá)華威市場(chǎng)REIT等REITs產(chǎn)品發(fā)布交易情況提示公告，提示投資者關(guān)注價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

上周，華安基金發(fā)布《華安張江產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金交易情況的提示性公告》。公告顯示，2025年2月11日，該基金在二級(jí)市場(chǎng)的收盤(pán)價(jià)為3.065元，相較于2025年1月6日收盤(pán)價(jià)2.540元漲幅達(dá)到20.67%。公告還提示稱，敬請(qǐng)投資者關(guān)注交易價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，在理性判斷的基礎(chǔ)上進(jìn)行投資決策。

REITs產(chǎn)品在二級(jí)市場(chǎng)上漲的同時(shí)，多家公募基金發(fā)布公告提示相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，這也從側(cè)面反映出REITs產(chǎn)品受到投資者的青睞。而展望未來(lái)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，REITs產(chǎn)品的市場(chǎng)關(guān)注度有望繼續(xù)保持穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)。

中金基金認(rèn)為，隨著投資者對(duì)REITs的產(chǎn)品特性、底層資產(chǎn)的研究不斷深入，投資者對(duì)于公募REITs的認(rèn)知和長(zhǎng)期投資價(jià)值日趨理性，同時(shí)隨著公募基金、社?；?、養(yǎng)老金等長(zhǎng)期資金的逐步入市，市場(chǎng)參與度和活躍度有望邁上新臺(tái)階。

華泰證券認(rèn)為，REITs作為較高分紅、風(fēng)險(xiǎn)適中、較低相關(guān)性的資產(chǎn)，具有長(zhǎng)期配置價(jià)值，公募REITs市場(chǎng)有望進(jìn)一步吸引增量資金進(jìn)場(chǎng)。

哪些REITs細(xì)分領(lǐng)域值得關(guān)注？

展望未來(lái)，多位業(yè)內(nèi)人士看好REITs產(chǎn)品的中長(zhǎng)期投資機(jī)會(huì)。劉志鵬認(rèn)為，綜合來(lái)看，在政策的持續(xù)支持和市場(chǎng)自身的不斷發(fā)展下，REITs市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展空間十分廣闊。無(wú)論是REITs市場(chǎng)整體，還是其中的消費(fèi)類(lèi)REITs，都有望在未來(lái)繼續(xù)展現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，為投資者帶來(lái)更多機(jī)遇。

而具體到細(xì)分品類(lèi)來(lái)看，能源類(lèi)和消費(fèi)類(lèi)REITs更受青睞。

中信建投明陽(yáng)智能新能源REIT基金經(jīng)理白若冰看好能源類(lèi)與消費(fèi)類(lèi)REITs。白若冰指出，能源類(lèi)資產(chǎn)在一定程度上具有抗周期屬性，能夠在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中保持相對(duì)穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)和收益，這有助于降低投資者的風(fēng)險(xiǎn)。消費(fèi)類(lèi)REITs同樣具有一定的抗周期屬性，在經(jīng)濟(jì)下行周期中，雖然整體消費(fèi)市場(chǎng)可能受到一定的影響，但一些具有品牌優(yōu)勢(shì)、運(yùn)營(yíng)管理能力強(qiáng)的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目能夠通過(guò)優(yōu)化品牌組合、提升服務(wù)質(zhì)量等方式吸引消費(fèi)者，保持相對(duì)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

華泰證券認(rèn)為，從四季報(bào)業(yè)績(jī)來(lái)看，可關(guān)注運(yùn)管能力強(qiáng)、符合大眾消費(fèi)邏輯的消費(fèi)REITs、經(jīng)營(yíng)企穩(wěn)的物流以及邊際改善且路網(wǎng)利好的高速補(bǔ)漲機(jī)會(huì)，基本面穩(wěn)健且絕對(duì)分派率較高的產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目或存在補(bǔ)漲機(jī)會(huì)，對(duì)于基本面走弱的項(xiàng)目建議保持謹(jǐn)慎。

招商基金基礎(chǔ)設(shè)施投資管理總部專(zhuān)業(yè)副總監(jiān)萬(wàn)億認(rèn)為，消費(fèi)REITs存在一定投資機(jī)會(huì)，個(gè)體α抗周期性可有效對(duì)沖行業(yè)β。上市消費(fèi)REITs均為一線或強(qiáng)二線的成熟運(yùn)營(yíng)的區(qū)域龍頭，核心資產(chǎn)屬性強(qiáng)，原始權(quán)益人維護(hù)REITs上市平臺(tái)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定的意愿和資源稟賦也較為充足；外部地緣政治不確定性加劇，提振消費(fèi)擴(kuò)大內(nèi)需仍是政策發(fā)力重點(diǎn)，消費(fèi)REITs個(gè)體有望持續(xù)呈現(xiàn)出強(qiáng)抗周期屬性。其次是部分新能源、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)回升的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和高速公路，可能將獲得超額收益。另外，受益利率下行，分紅比較穩(wěn)定的保租房預(yù)計(jì)也將維持較好的表現(xiàn)。