財(cái)聯(lián)社2月27日訊（記者 吳雨其）漲停的風(fēng)也吹到了REITs。

2月27日，REITs市場(chǎng)再現(xiàn)30CM漲停，匯添富九州通醫(yī)藥REIT上市首日，開(kāi)盤(pán)以30.02%漲幅漲停，盤(pán)中經(jīng)歷了兩次打開(kāi)漲停板，截至收盤(pán)，該產(chǎn)品首日漲幅為28.22%，收?qǐng)?bào)3.712元。

值得一提的是，該基金募集之時(shí)已受到投資者關(guān)注，募集份額4億份，募集資金總額11.58億元，此前公眾投資者認(rèn)購(gòu)倍數(shù)高達(dá)1192倍，創(chuàng)下公募REITs歷史新高。

無(wú)獨(dú)有偶，于昨日上市的華夏金隅智造工場(chǎng)REIT二級(jí)市場(chǎng)的收盤(pán)價(jià)為3.691元，上漲幅度同樣觸發(fā)當(dāng)日30%的漲幅限制，不過(guò)上市第二日便下跌，截至今日收盤(pán)，該產(chǎn)品報(bào)3.684元，跌去0.19%。

隨著我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs逐漸發(fā)展，市場(chǎng)對(duì)其“抗周期+穩(wěn)現(xiàn)金流”的資產(chǎn)屬性認(rèn)知持續(xù)深化。截至當(dāng)前，全市場(chǎng)已上市REITs產(chǎn)品共63只，涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流倉(cāng)儲(chǔ)等核心資產(chǎn)類(lèi)別，流通市值約783.41億元，但日均成交額僅維持在6億-8億元區(qū)間，換手率在0.70%-1.20%左右，顯著低于主流權(quán)益類(lèi)資產(chǎn)。

業(yè)內(nèi)人士也指出，這種流動(dòng)性結(jié)構(gòu)可能引發(fā)三重風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)：首先，存量產(chǎn)品供給稀缺性與配置需求擴(kuò)張形成的供需錯(cuò)配，易導(dǎo)致短期價(jià)格超調(diào)；其次，機(jī)構(gòu)投資者占比較大的持有人結(jié)構(gòu)，可能加劇“羊群效應(yīng)”下的估值波動(dòng)；再者，底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)績(jī)效分化背景下，流動(dòng)性不足將放大個(gè)券信用風(fēng)險(xiǎn)的傳染效應(yīng)。

REITs掀起首日漲停潮

連續(xù)兩日，REITs新發(fā)產(chǎn)品均出現(xiàn)了首日漲停板。

2月27日開(kāi)盤(pán)即漲停的匯添富九州通醫(yī)藥REIT，上市首日主力流入額在5515.38萬(wàn)元，凈流入額為1954.15萬(wàn)元，成交額在9030.11萬(wàn)元，主力凈流入率達(dá)到21.64%。據(jù)九州通此前公告，本次匯添富九州通醫(yī)藥REIT基金份額總額為4億份，發(fā)售價(jià)格2.895元/份，募集資金總額11.58億元。該產(chǎn)品發(fā)售由戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售、公眾投資者發(fā)售三個(gè)部分組成，其中，公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)達(dá)1192倍，創(chuàng)下公募REITs公眾投資者認(rèn)購(gòu)倍數(shù)歷史新高。

財(cái)聯(lián)社記者了解到，匯添富九州通醫(yī)藥REIT底層資產(chǎn)位于武漢市東西湖區(qū)，總建筑面積約為17.2萬(wàn)平方米，截至2024年3月31日，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估值為11.7億元，為國(guó)內(nèi)首單醫(yī)藥物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的首單公募REITs。

一位人士向財(cái)聯(lián)社記者表示，相較于傳統(tǒng)的保障性租賃住房、倉(cāng)儲(chǔ)物流、交通基礎(chǔ)設(shè)施等資產(chǎn)類(lèi)別，醫(yī)藥物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施這一底層資產(chǎn)類(lèi)型因其獨(dú)特性而顯得尤為特殊。這也讓此次上新的九州通醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT或?qū)⒊蔀閲?guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)中的稀缺資源。

就在昨日，華夏金隅智造工場(chǎng)REIT也為上市即漲停，當(dāng)日收盤(pán)價(jià)為3.691元，該產(chǎn)品發(fā)行總規(guī)模為11.36億元。該產(chǎn)品是金隅集團(tuán)、華夏基金、中信證券聯(lián)合推出的產(chǎn)業(yè)園REITs。基金首發(fā)底層資產(chǎn)金隅智造工場(chǎng)產(chǎn)權(quán)一期項(xiàng)目，由原北京天壇家具廠房升級(jí)改造而來(lái)，是北京市城市更新標(biāo)桿項(xiàng)目。項(xiàng)目總建筑面積為9.09萬(wàn)平方米，2018年6月開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，目前已進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)期。

這并不是個(gè)例，進(jìn)入2025年以來(lái)，REITs產(chǎn)品引起投資者關(guān)注。2月17日，國(guó)泰君安濟(jì)南能源供熱REIT上市，首日同樣30CM漲停，1月24日上市的易方達(dá)華威市場(chǎng)REIT全天大漲30%。天相投顧基金評(píng)價(jià)中心表示，公募REITs資產(chǎn)整體具有一定的稀缺性，相較于市場(chǎng)資金規(guī)模較小，容易引發(fā)搶購(gòu)。

REITs年內(nèi)回報(bào)率攀升

REITs產(chǎn)品密集出現(xiàn)首日30%漲停的“打新效應(yīng)”難掩REITs市場(chǎng)的火爆，從產(chǎn)品表現(xiàn)看，多只存量REITs年內(nèi)二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁，截至2月27日收盤(pán)，多只產(chǎn)品年內(nèi)漲幅超過(guò)10%，中證REITs全收益指數(shù)今年以來(lái)漲幅已來(lái)到7.40%。

具體來(lái)看，年內(nèi)漲幅最高的是嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT，達(dá)27.61%，華夏大悅城商業(yè)REIT漲幅達(dá)21.67%，華安百聯(lián)消費(fèi)年內(nèi)漲20.69%；中金印利消費(fèi)REIT、華夏首創(chuàng)奧萊REIT等共計(jì)24只產(chǎn)品年內(nèi)漲幅在10%以上。

除此之外，基金公司也在加大對(duì)REIT的布局，也側(cè)面印證了REITs市場(chǎng)行情火熱。截至目前，中銀中外運(yùn)倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT、創(chuàng)金合信首農(nóng)產(chǎn)業(yè)園REIT、華泰紫金蘇州恒泰租賃住房REIT等產(chǎn)品的項(xiàng)目狀態(tài)為“已反饋”，南方順豐倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT、匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT等項(xiàng)目狀態(tài)已變?yōu)椤巴ㄟ^(guò)”，距離上市臨門(mén)一腳。中金基金也在近期申報(bào)了中金中國(guó)綠發(fā)商業(yè)產(chǎn)業(yè)REIT。

火爆背后需警惕投資風(fēng)險(xiǎn)

REITs全稱(chēng)是房地產(chǎn)投資信托基金。不過(guò)公募REITs投向的不是股票、債券，而是不動(dòng)產(chǎn)，并且是經(jīng)過(guò)特殊處理（即資產(chǎn)證券化，ABS）。其產(chǎn)品的底層資產(chǎn)是基建，包括公用環(huán)保、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路、倉(cāng)儲(chǔ)物流等多類(lèi)資產(chǎn)。從“不為人熟知”到“全民熱潮”，公募REITs的火爆的原因、投資邏輯等等皆是各方關(guān)注的焦點(diǎn)。

一位基金經(jīng)理向財(cái)聯(lián)社記者表示，目前整體來(lái)看，公募REITs總體流通規(guī)模并不大。在市場(chǎng)“錢(qián)多貨少”和流通盤(pán)較小的狀態(tài)下，極易出現(xiàn)少量資金“炒作”造成二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)大幅波動(dòng)的情況，“打新”和短期炒作現(xiàn)象也頻頻發(fā)生。

他指出，公募REITs的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)于發(fā)行價(jià)格的漲幅不能直接等同于公募REITs本身的收益。二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的形成受到宏觀經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)利率、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況、市場(chǎng)情緒、流通盤(pán)容量等多種因素的影響。長(zhǎng)期來(lái)看，公募REITs的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)該還是圍繞其底層資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值波動(dòng)。

而近期REITs市場(chǎng)火爆的核心驅(qū)動(dòng)因素有三：其一，利率下行環(huán)境中，十年期國(guó)債收益率走低凸顯REITs現(xiàn)金分派優(yōu)勢(shì)，疊加A股震蕩背景下資金避險(xiǎn)需求；其二，政策紅利持續(xù)釋放，近年來(lái)財(cái)稅優(yōu)惠、擴(kuò)募規(guī)則等政策密集出臺(tái)增強(qiáng)市場(chǎng)信心；其三，解禁后流通盤(pán)擴(kuò)容及產(chǎn)權(quán)類(lèi)REITs擴(kuò)募預(yù)期，提升了資產(chǎn)流動(dòng)性和估值彈性。

某資深基金分析師指出，從收益構(gòu)成來(lái)看，這類(lèi)產(chǎn)品的投資回報(bào)主要依托兩大核心要素——底層資產(chǎn)產(chǎn)生的穩(wěn)定現(xiàn)金流分配和二級(jí)市場(chǎng)交易的資本利得。鑒于公募REITs兼具“超越固收產(chǎn)品的收益彈性”與“低于權(quán)益市場(chǎng)的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)”這一獨(dú)特風(fēng)險(xiǎn)收益特征，投資策略更宜采用長(zhǎng)期配置視角。他補(bǔ)充，公募REITs的投資決策應(yīng)遵循雙重維度的價(jià)值判斷體系：首先需篩選具備持續(xù)增值潛力的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，其次需把握合理的交易時(shí)點(diǎn)。