財聯(lián)社11月24日訊（編輯 楊斌）近日，隨著華夏金茂購物中心REIT的審核狀態(tài)更新為“已反饋”，首批四單向交易所申報的消費類REITs項目審核狀態(tài)全部更新，今年以來持續(xù)推進的消費REITs落地再進一步。業(yè)內(nèi)認為，首批申報的消費REITs資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，有助于試水企業(yè)盤活商業(yè)資產(chǎn)，打通新融資渠道。對于REITs市場，消費REITs可能是商業(yè)不動產(chǎn)大類REITs中最具規(guī)模潛力的子板塊，且具備一定稀缺性。

消費REITs上市再進一步，首批四單項目審核狀態(tài)全部更新

11月23日，華夏金茂購物中心封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金的項目審核狀態(tài)更新為“已反饋”。至此，于10月26日向滬、深交易所申報的首批四單消費類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目審核狀態(tài)已全部更新。

圖：首批申報的四個消費REITs項目審核狀態(tài)均更新

（資料來源：滬、深交易所網(wǎng)站，財聯(lián)社整理）

其中，中金印力消費REIT、華夏華潤商業(yè)REIT在11月21日獲深交所“已問詢”，嘉實物美消費REIT在11月21日獲上交所“已反饋”。華夏金茂購物中心REIT、中金印力消費REIT、華夏華潤商業(yè)REIT的項目管理人均已就交易所的反饋意見作出回復(fù)。

今年3月，國家發(fā)改委和證監(jiān)會同步下發(fā)文件，將消費基礎(chǔ)設(shè)施納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點范圍，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。此后，消費REITs的落地步伐一直在緊鑼密鼓地推進。

10月20日，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于修改〈公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，將公募REITs試點資產(chǎn)類型拓展至消費基礎(chǔ)設(shè)施，并自發(fā)布之日起施行。證監(jiān)會表示將會同相關(guān)部門單位，推進符合條件的消費基礎(chǔ)設(shè)施項目發(fā)行公募REITs，同時強化市場監(jiān)管，充分發(fā)揮REITs盤活存量資產(chǎn)、擴大有效投資的積極作用。只隔了不到一周，首批四單消費類REITs項目的申報獲得交易所受理。

底層資產(chǎn)普遍優(yōu)質(zhì)，消費REITs具備稀缺性

根據(jù)募集說明書，華夏華潤商業(yè)REIT的相關(guān)資產(chǎn)項目為青島華潤萬象城，該項目位于青島市核心商圈之一的香港中路商圈，毗鄰青島市政府、五四廣場等城市地標，地理位置較為優(yōu)越，其商業(yè)建面也達到了30.12萬平方米，2023年中期的出租率為98.49%。中金印力消費REIT的底層資產(chǎn)為萬科旗下印力集團在杭州地西溪印象城，毗鄰西溪濕地，商業(yè)總建面為14.41萬平米，是杭州城西單體總建筑面積最大的TOD購物中心，出租率達到了99.2%。華夏金茂購物中心REIT的相關(guān)資產(chǎn)為長沙金茂覽秀城，毗鄰長沙國際文化藝術(shù)中心，商業(yè)建筑面積約10.27萬平方米，是金茂商業(yè)的第一個覽秀城項目，出租率為98.36%。

相較于三家龍頭房企拿出的大規(guī)模綜合體項目，嘉實物美消費REIT的底層資產(chǎn)則是物美集團位于北京的4個小型項目的組合，單個項目的平均商業(yè)建面不超過2萬平方米，綜合出租率也僅為88.71%。但是由于項目均處于北京人流較為密集的地段，因此經(jīng)營狀況也較為不錯。

克而瑞地產(chǎn)研究中心認為，4家企業(yè)的消費類公募REITs的底層資產(chǎn)均位于核心城市的優(yōu)質(zhì)地段，同時保持著良好的運營效率，體現(xiàn)了企業(yè)對于打好第一槍的重視。對企業(yè)而言，試水消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs一方面能夠有效盤活旗下存量商業(yè)項目，打通重資產(chǎn)商業(yè)的退出路徑，提升購物中心的運營效率；另一方面則是在融資環(huán)境收緊的背景下，公募REITs能夠?qū)⒘鲃有暂^低的不動產(chǎn)項目轉(zhuǎn)換為金融產(chǎn)品份額，從而降低企業(yè)負債水平，打通新的融資渠道。

由于華潤、萬科等企業(yè)旗下仍有大量的商業(yè)資產(chǎn)，因此在獲得成功發(fā)行的經(jīng)驗之后，不僅能夠?qū)⑵煜沦Y產(chǎn)持續(xù)擴募到現(xiàn)有基金，甚至還能進行第二支、第三支基金的發(fā)行工作。此外，還有部分企業(yè)早前也表態(tài)過將發(fā)行REITs，如百聯(lián)、天虹等，雖然沒有在第一批進行申報，但是有較大可能已經(jīng)在對公募REITs 的發(fā)行進行準備，可能在第二批、第三批投入市場。

對于REITs市場，中金研究團隊認為，長遠看中國REITs市場從底層資產(chǎn)視角有可能形成新能源資產(chǎn)、交通運輸類資產(chǎn)和商業(yè)不動產(chǎn)類資產(chǎn)三足鼎立的局面，而消費基礎(chǔ)設(shè)施可能是商業(yè)不動產(chǎn)大類中最具規(guī)模潛力的子板塊，其單體資產(chǎn)規(guī)模較大是一個突出的特質(zhì)。目前上市REITs產(chǎn)品在經(jīng)營收入和分派的增長預(yù)期上多落于低個位數(shù)水平，而消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs則可能兌現(xiàn)高個位數(shù)的增長率，這在REITs市場內(nèi)具有一定稀缺性。