財(cái)聯(lián)社2月20日訊（研究員 楊斌）去年末以來，REITs成為資本市場(chǎng)上最炙手可熱的資產(chǎn)之一，穩(wěn)健地走出了獨(dú)立于股債的優(yōu)勢(shì)行情。同時(shí)一級(jí)市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)情緒火爆，近期一單REIT項(xiàng)目，創(chuàng)下1192倍的公眾認(rèn)購(gòu)倍數(shù)，在一個(gè)月內(nèi)兩度達(dá)到新高。

REITs市場(chǎng)為何如此火熱？財(cái)聯(lián)社綜合分析，并采訪業(yè)內(nèi)人士。REITs大受青睞，或主因在于其權(quán)益屬性的明確，以及高分紅特點(diǎn)在低利率環(huán)境下愈發(fā)獲得投資者的重視。

不過，業(yè)內(nèi)人士也同時(shí)認(rèn)為，REITs當(dāng)前仍是小眾市場(chǎng)，規(guī)模與成交活躍度待提升，政策體系還需持續(xù)完善以加速市場(chǎng)的雙向擴(kuò)容。

探底回升，REITs高分紅權(quán)益屬性正凸顯

回顧REITs指數(shù)從去年低點(diǎn)以來的走牛行情，起始于REITs權(quán)益屬性的認(rèn)定。2024年2月8日，證監(jiān)會(huì)印發(fā)《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會(huì)計(jì)類第4號(hào)》，其中明確了并表原始權(quán)益人合并財(cái)務(wù)報(bào)表關(guān)于REITs其他方持有份額可列報(bào)為權(quán)益。

在此之前，滬深交易所REITs市場(chǎng)經(jīng)歷了2021年剛開市的火熱，隨后便進(jìn)入到漫長(zhǎng)的熊市中。中證REITs（全收益）指數(shù)已從2022年初的高點(diǎn)連續(xù)下跌了兩年，跌幅達(dá)到33%，部分項(xiàng)目的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格在此期間跌幅超過了50%。

業(yè)內(nèi)人士指出，達(dá)成REITs產(chǎn)品權(quán)益屬性共識(shí)是REITs市場(chǎng)生態(tài)建設(shè)的基礎(chǔ)。將REITs按照其他權(quán)益工具調(diào)整列示可弱化二級(jí)市場(chǎng)行情對(duì)持有者當(dāng)期利潤(rùn)的影響，調(diào)動(dòng)投資者積極性，吸引了更多長(zhǎng)期配置型資金入市。

根據(jù)銀河證券固收首席劉雅坤的統(tǒng)計(jì)，REITS的收益率和波動(dòng)率表現(xiàn)介于股債之間，略偏股性。從近三年的收益情況來看，絕對(duì)值水平上略偏向股市。從波動(dòng)率來看，近三年REITS年化波動(dòng)率均介于股債之間。

2024年，中證REITs（全收益）指數(shù)最終上漲了12.31%，好于中證1000和中證全債，弱于滬深300。值得注意的是，2024年12月初至今REITs市場(chǎng)加速上漲，兩個(gè)月以來指數(shù)上漲超過13%，部分項(xiàng)目的區(qū)間漲幅超過了40%。

圖：中證REITs（全收益）指數(shù)周K線走勢(shì)

（資料來源：Choice數(shù)據(jù)，財(cái)聯(lián)社整理）

評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)中證鵬元分析，去年12月上旬的重要會(huì)議明確要實(shí)施更加積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，加之債券市場(chǎng)中樞下行，REITs迎來新一輪上漲行情。

事實(shí)上，在利率不斷走低的背景下，REITs高分紅的屬性正越來越得到投資者的重視。在我國(guó)，REITs產(chǎn)品強(qiáng)制要求每年必須至少把可供分配收入的90%作為給投資者的收益分配。目前，已上市公募REITs的派息率中位數(shù)超過5%，明顯優(yōu)于國(guó)內(nèi)主流固收資產(chǎn)票息，部分新能源或收費(fèi)公路項(xiàng)目的派息率可達(dá)10%。

中證鵬元研發(fā)部資深研究員、宏觀及REITs研究小組負(fù)責(zé)人吳進(jìn)輝近日在“債市鵬友會(huì)”的直播中指出，基于無風(fēng)險(xiǎn)利率的低位和高分紅優(yōu)勢(shì)，在資產(chǎn)荒環(huán)境下，REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)和穩(wěn)定性以及部分資產(chǎn)的稀缺性開始凸顯，吸引更多長(zhǎng)久期且偏好較高分紅的資金配置。預(yù)計(jì)2025年更多增量資金進(jìn)入REITs市場(chǎng)，如在債券市場(chǎng)利率持續(xù)維持低水平的背景下，尋求“固收+”的固收資金有望增持REITs。

公眾認(rèn)購(gòu)火爆，市場(chǎng)雙向擴(kuò)容加速

伴隨著二級(jí)市場(chǎng)的走牛，REITs一級(jí)市場(chǎng)近日也變得愈發(fā)火爆。2月13日，匯添富九州通醫(yī)藥REIT完成公開發(fā)行，公眾認(rèn)購(gòu)倍數(shù)高達(dá)1192倍。這刷新了僅僅一個(gè)多月前國(guó)泰君安資管濟(jì)南能源供熱REIT剛創(chuàng)下的公眾認(rèn)購(gòu)倍數(shù)新高，為813倍。年初，易方達(dá)華威市場(chǎng)REIT的公眾認(rèn)購(gòu)倍數(shù)也達(dá)到407倍。

業(yè)內(nèi)人士指出，除了高分紅屬性、近期的賺錢效應(yīng)等使公募REITs對(duì)投資人的吸引力增加，在常態(tài)化發(fā)行落地后，公募REITs底層資產(chǎn)的數(shù)量和類型進(jìn)一步加速擴(kuò)容，豐富了投資者的選擇，為REITs市場(chǎng)帶來更廣闊的發(fā)展機(jī)會(huì)。

2024年7月底，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》（1014號(hào)文），在試點(diǎn)約四年后，正式開啟REITs常態(tài)化發(fā)行，簡(jiǎn)化發(fā)行流程，不再要求監(jiān)管參與項(xiàng)目前期輔導(dǎo)，并拓寬了底層資產(chǎn)的類型。

目前，我國(guó)公募REITs共完成61個(gè)項(xiàng)目的發(fā)行，募資規(guī)模1661億元。其中，31個(gè)項(xiàng)目是在2024年及以后發(fā)行，募資逾700億元。隨著消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs在去年登陸市場(chǎng)，行業(yè)“首單REITs”成為高頻詞，包括首單水利、首單供熱、首單跨海大橋等REITs項(xiàng)目均于去年下半年以來成立。

2024年底，滬深交易所發(fā)布新修訂的《REITs審核關(guān)注事項(xiàng)指引》，根據(jù)發(fā)改委最新政策要求以及三年以來的審核實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)添加了諸多針對(duì)性要求，為常態(tài)化發(fā)行階段項(xiàng)目審核提供依據(jù)。

上交所有關(guān)負(fù)責(zé)人在“上交所REITs”公號(hào)上表示，隨著REITs市場(chǎng)建設(shè)加速提質(zhì)擴(kuò)面、資產(chǎn)類型穩(wěn)步拓展、配置價(jià)值逐步顯現(xiàn)，以及規(guī)則政策日趨完善、投資者權(quán)益保護(hù)不斷加強(qiáng)等，REITs市場(chǎng)將迎來常態(tài)化發(fā)行的更大機(jī)遇，為盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資，服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展提供更有力的支持。

此外，除原始受益人外，券商自營(yíng)、保險(xiǎn)資管等機(jī)構(gòu)投資者是目前REITs市場(chǎng)主要的配置力量，而政策持續(xù)致力于豐富REITs投資者結(jié)構(gòu)，為市場(chǎng)帶來更多增量資金。

2023年12月，財(cái)政部發(fā)布《全國(guó)社會(huì)保障基金境內(nèi)投資管理辦法（征求意見稿）》，規(guī)定社?；鹂梢詤⑴cREITs投資。2024年4月，證監(jiān)會(huì)發(fā)布5項(xiàng)資本市場(chǎng)對(duì)港合作措施，將REITs納入滬深港通。

上交所副總經(jīng)理王紅在2024年10月27日的“全球財(cái)富管理論壇”上表示，積極穩(wěn)妥推進(jìn)REITs指數(shù)化產(chǎn)品落地。推出REITs -ETF產(chǎn)品，將更加有效地分散風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)投資吸引力，為激活REITs市場(chǎng)、盤活存量資產(chǎn)、服務(wù)經(jīng)濟(jì)大局提供新的動(dòng)力。

中金基金認(rèn)為，隨著投資者對(duì)REITs的產(chǎn)品特性、底層資產(chǎn)的研究不斷深入，對(duì)于公募REITs的認(rèn)知和長(zhǎng)期投資價(jià)值日趨理性，同時(shí)公募基金、社?；稹B(yǎng)老金等長(zhǎng)期資金的逐步入市，市場(chǎng)參與度和活躍度有望邁上新臺(tái)階，也為REITs指數(shù)化基金產(chǎn)品的出臺(tái)創(chuàng)造了有利條件。

仍是小眾市場(chǎng)，規(guī)模與成交活躍度待提升

盡管國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)已取得較大發(fā)展，但與成熟市場(chǎng)相比仍有差距。

根據(jù)華寶證券分析師孫書娜的統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前國(guó)內(nèi)REITs基金平均的換手率在1%左右，和以日本為代表的海外成熟市場(chǎng)較為相近。但從平均成交量來看，除了2021年上市初期的炒作階段以外，日本REITs市場(chǎng)的日均成交量大概是國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)的50-100倍左右。

另外劉雅坤的梳理顯示，美國(guó)REITS類別極為豐富。底層資產(chǎn)由傳統(tǒng)的零售、商業(yè)地產(chǎn)向基礎(chǔ)設(shè)施類擴(kuò)張，主要涵蓋13類不動(dòng)產(chǎn)類型，其中零售、住宅、醫(yī)療、工業(yè)和電信類REITS是規(guī)模前五位。

業(yè)內(nèi)人士指出，REITs長(zhǎng)期投資的邏輯穩(wěn)健，但由于市場(chǎng)成交量不高、流動(dòng)性較差，REITs價(jià)格短期易有較大波動(dòng)。

事實(shí)上，在連續(xù)上漲后，近期包括國(guó)泰君安資管濟(jì)南能源供熱REIT在內(nèi)的多只項(xiàng)目都已發(fā)布停復(fù)牌及交易風(fēng)險(xiǎn)提示的公告，

中金公司固收研究團(tuán)隊(duì)近期也提示，在市場(chǎng)流動(dòng)性限制且估值已有所提升情況下，后續(xù)市場(chǎng)有待進(jìn)一步分化，交投難度或有增加。建議結(jié)合估值水平和項(xiàng)目業(yè)績(jī)優(yōu)化投資組合，注意基本面穩(wěn)定性不足且高估值標(biāo)的的回撤風(fēng)險(xiǎn)。

吳進(jìn)輝認(rèn)為，當(dāng)前REITs市場(chǎng)已經(jīng)逐步發(fā)展擴(kuò)大，市場(chǎng)各方也有一定認(rèn)知，但規(guī)模仍然較小。本質(zhì)上，市場(chǎng)小眾是各類發(fā)行、投資等問題的最大癥結(jié)。

孫書娜指出，市場(chǎng)的成交量和活躍度是大規(guī)模資金能否參與的重要參考因素。當(dāng)前REITs底層資產(chǎn)的規(guī)模還是較小，只有儲(chǔ)備項(xiàng)目的不斷發(fā)行和存量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)有望提升市場(chǎng)成交量。

吳進(jìn)輝認(rèn)為，政策體系仍要根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展的階段性特點(diǎn)優(yōu)化和完善，疏通發(fā)行堵點(diǎn)，提高審核效率，完善各項(xiàng)手續(xù)和制度要求，資產(chǎn)類型繼續(xù)擴(kuò)大，打造REITs龍頭，不斷建設(shè)多層次市場(chǎng)。同時(shí)重視二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)和保護(hù)投資者權(quán)益，加大信息披露質(zhì)量，持續(xù)完善稅收制度，引入更多活水。