財(cái)聯(lián)社2月26日訊（編輯 楊斌）在近期REITs市場行情整體向好的背景下，新上市的REITs項(xiàng)目普遍表現(xiàn)優(yōu)異。今日，華夏金隅智造工場REIT正式上市，并漲停。不過，據(jù)財(cái)聯(lián)社梳理，近期上市初即大漲的REITs項(xiàng)目此后價(jià)格均有所回落。明日，創(chuàng)下公眾認(rèn)購倍數(shù)記錄的匯添富九州通醫(yī)藥REIT也將上市。業(yè)內(nèi)人士提醒謹(jǐn)防風(fēng)險(xiǎn)，理性投資。

華夏金隅智造工場REIT并非今年首個(gè)上市即漲停的REITs項(xiàng)目。2月17日，國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT上市，首日同樣大漲，上市三日的區(qū)間最大漲幅為54%。

在上市之前，國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT即得到公眾的火熱追捧。1月9日的發(fā)售結(jié)果公告顯示，國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT公眾投資者有效認(rèn)購基金份額數(shù)量為122.02億份，為公眾發(fā)售初始基金份額數(shù)量的813.44倍，創(chuàng)下彼時(shí)公募REITs認(rèn)購倍數(shù)歷史新高。

圖：去年四季度以來新上市的REITs上市后的行情

（資料來源：Choice數(shù)據(jù)，財(cái)聯(lián)社整理）

需要指出的是，盡管近期新上市的REITs項(xiàng)目在上市之初都有亮眼的行情表現(xiàn)，但在上市5日后普遍回落。從更長的時(shí)間維度來看，新上市的REITs項(xiàng)目表現(xiàn)分化。

在上市初的大漲中，國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT連續(xù)四個(gè)交易日都發(fā)布了停復(fù)牌及交易風(fēng)險(xiǎn)提示的公告。此前，同樣在上市首日漲停的易方達(dá)華威市場REIT也發(fā)布了風(fēng)險(xiǎn)提示相關(guān)公告。不只是新上市的項(xiàng)目，2月以來，包括華安百聯(lián)消費(fèi)REIT、華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT、華夏深國際REIT、華泰南京建鄴REIT等多個(gè)項(xiàng)目都因短時(shí)漲幅過大，發(fā)布停復(fù)牌及交易風(fēng)險(xiǎn)提示公告。

截至2月26日收盤，今年中證REITs（全收益）指數(shù)已上漲了7.99%。上周，指數(shù)的年內(nèi)漲幅一度達(dá)到10%，本周以來REITs市場已有所調(diào)整。

相關(guān)市場人士表示，REITs產(chǎn)品的收益主要由兩部分構(gòu)成，一是底層資產(chǎn)的現(xiàn)金分紅，二是二級市場的買賣差價(jià)，其風(fēng)險(xiǎn)收益特征介于股債之間。REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)的經(jīng)營相對穩(wěn)健，出現(xiàn)暴漲暴跌的可能性相對有限，在投資時(shí)，建議關(guān)注不同項(xiàng)目的內(nèi)部收益率（Internal Rate of Return, IRR）或凈資本化率。當(dāng)前，由于部分項(xiàng)目的二級市場價(jià)格溢價(jià)率較高，以當(dāng)前價(jià)格測算的IRR以及凈資本化率都已經(jīng)低于發(fā)行時(shí)水平，再行買入，或?qū)⒚媾R虧損的局面。

“應(yīng)理性看待REITs市場的短期價(jià)格表現(xiàn)，重點(diǎn)關(guān)注其長期投資價(jià)值警惕價(jià)格與底層資產(chǎn)價(jià)值之間出現(xiàn)的嚴(yán)重偏離風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)下應(yīng)注意投資風(fēng)險(xiǎn)，理性參與?！鄙鲜鍪袌鋈耸勘硎尽?/p>

中金固定收益研究團(tuán)隊(duì)近期研報(bào)認(rèn)為，REITs市場進(jìn)入“拔估值”行情中后期。后續(xù)來看，交易型資金應(yīng)密切關(guān)注資產(chǎn)荒程度、市場情緒和風(fēng)險(xiǎn)偏好變化，配置型資金可關(guān)注穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目回調(diào)后的配置機(jī)會(huì)。

據(jù)了解，在發(fā)改委開啟REITs常態(tài)化發(fā)行后，交易所在推動(dòng)REITs市場擴(kuò)容方面成果顯著，多個(gè)項(xiàng)目已上市或處于申報(bào)中。上市REITs的資產(chǎn)類型涵蓋產(chǎn)業(yè)園、保障房、倉儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路、新能源、污水處理，并在去年擴(kuò)充了消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。

據(jù) “上交所REITs”公號(hào)相關(guān)文章表述，經(jīng)過三年多的發(fā)展，公募REITs市場從試點(diǎn)、短期調(diào)整，到如今已走出了穩(wěn)定向上的態(tài)勢。相信隨著REITs市場建設(shè)加速提質(zhì)擴(kuò)面，包括資產(chǎn)類型穩(wěn)步拓展、配置價(jià)值逐步顯現(xiàn)、規(guī)則政策日趨完善和投資者權(quán)益保護(hù)不斷加強(qiáng)等，REITs市場必將迎來常態(tài)化發(fā)行的更大機(jī)遇。