財(cái)聯(lián)社3月10日訊（編輯 楊斌）全國兩會(huì)期間，REITs市場(chǎng)的建設(shè)成為資本市場(chǎng)的熱點(diǎn)，發(fā)改委或進(jìn)一步推動(dòng)REITs擴(kuò)圍擴(kuò)容。目前，共有63只REITs產(chǎn)品成立并在滬深交易所上市，合計(jì)募資1684億元。而對(duì)于引入增量資金，證監(jiān)會(huì)已表示正積極推動(dòng)REITs互聯(lián)互通相關(guān)工作，但REITs產(chǎn)品數(shù)量和市場(chǎng)規(guī)模較小，現(xiàn)階段推出基于REITs的ETF條件尚不完全具備。

推動(dòng)REITs市場(chǎng)擴(kuò)容擴(kuò)圍

3月5日，發(fā)改委提請(qǐng)十四屆全國人大三次會(huì)議審查《關(guān)于2024年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況與2025年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃草案的報(bào)告》，其中提到：常態(tài)化向民間資本推介項(xiàng)目，規(guī)范實(shí)施PPP新機(jī)制，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）擴(kuò)圍擴(kuò)容。

在2024年7月底發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》（1014號(hào)文）后，REITs正式開啟常態(tài)化發(fā)行，REITs市場(chǎng)此后加速擴(kuò)容。

目前，共有63只REITs產(chǎn)品成立并在滬深交易所上市，合計(jì)募資1684億元。2024年7月以后，共有22只REITs產(chǎn)品成立，募資426億元，底層資產(chǎn)涵蓋各個(gè)類型。

圖：2024年7月后成立的REITs

(資料來源：Choice數(shù)據(jù)，財(cái)聯(lián)社整理)

2025年以來有4只REITs產(chǎn)品登陸市場(chǎng)，其中國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT、匯添富九州通醫(yī)藥REIT先后在1個(gè)多月內(nèi)創(chuàng)出公眾認(rèn)購倍數(shù)新高。

全國政協(xié)委員、上海證券交易所總經(jīng)理蔡建春于兩會(huì)期間公開表示，目前REITs市場(chǎng)整體規(guī)模較小，與百萬億級(jí)基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)體量規(guī)模不匹配，與各行業(yè)的發(fā)展速度不匹配，對(duì)傳統(tǒng)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、新型行業(yè)突破發(fā)展的支撐作用尚未充分釋放。

為了更好發(fā)揮REITs市場(chǎng)盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資的功能，蔡建春建議，首發(fā)與擴(kuò)募并重，“雙輪驅(qū)動(dòng)”市場(chǎng)擴(kuò)容。持續(xù)優(yōu)化首發(fā)上市條件，提升常態(tài)化發(fā)行質(zhì)效，加大力度支持軌道交通、通信鐵塔、石油管網(wǎng)等重點(diǎn)領(lǐng)域重點(diǎn)項(xiàng)目上市。優(yōu)化REITs擴(kuò)募機(jī)制，進(jìn)一步提升擴(kuò)募便利性，支持REITs多種融資方式開展并購重組活動(dòng)，提升REITs內(nèi)生價(jià)值創(chuàng)造能力。

從REITs新產(chǎn)品發(fā)行、擴(kuò)募的動(dòng)態(tài)來看，近期十分密集。僅3月第一周，就有華泰紫金蘇州恒泰租賃住房REIT的首發(fā)申請(qǐng)、華夏北京保障房REIT的擴(kuò)募申請(qǐng)獲交易所反饋，中金中國綠發(fā)商業(yè)資產(chǎn)REIT的首發(fā)申請(qǐng)、中航京能光伏REIT的擴(kuò)募申請(qǐng)獲交易所受理，南方順豐倉儲(chǔ)物流REIT獲批通過。目前，共有16只REITs新項(xiàng)目正在交易所的受理申報(bào)過程中。

推動(dòng)REITs互聯(lián)互通，REITs-ETF開放條件尚不成熟

蔡建春還建議，加快引入增量資金，活躍REITs市場(chǎng)。優(yōu)化保險(xiǎn)資金等各類機(jī)構(gòu)投資者投資REITs風(fēng)險(xiǎn)因子，降低資本占用，推動(dòng)社?；鹜顿YREITs政策盡快落地，將REITs納入企業(yè)年金、養(yǎng)老金投資范圍。加快推出REITs-ETF產(chǎn)品和指數(shù)化產(chǎn)品，推動(dòng)將REITs納入公募基金投資范圍和滬深港通標(biāo)的。

在經(jīng)歷了年初的火熱上漲后，近期REITs市場(chǎng)高位震蕩，成交量有所下降。中證REITs（全收益）指數(shù)年內(nèi)最多上漲超10%，目前回落至8.31%，日成交額由高點(diǎn)7.81億元下降至4.90億元。

值得注意的是，證監(jiān)會(huì)在兩會(huì)期間對(duì)《關(guān)于實(shí)現(xiàn)房托基金互聯(lián)互通的提案》的答復(fù)中表示，證監(jiān)會(huì)正積極推動(dòng)REITs互聯(lián)互通相關(guān)工作，擬總體參照兩地股票ETF互聯(lián)互通制度安排，將內(nèi)地和香港合資格的REITs納入滬深港通標(biāo)的，進(jìn)一步豐富滬深港通交易品種。

而在REITs的ETF產(chǎn)品開發(fā)方面，證監(jiān)會(huì)表示，目前我國REITs發(fā)展尚處于起步階段，產(chǎn)品數(shù)量和市場(chǎng)規(guī)模較小，現(xiàn)階段推出基于REITs的ETF條件尚不完全具備。后續(xù)將結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展情況深入研究相關(guān)建議，為REITs市場(chǎng)引入更多長期資金，促進(jìn)REITs市場(chǎng)的健康發(fā)展。

公募REITs研究人士表示，公募REITs未來要開發(fā)ETF，需要擴(kuò)大市場(chǎng)廣度深度。一方面要擴(kuò)大整體市場(chǎng)規(guī)模，提供更豐富的底層資產(chǎn)選擇；另一方面利用擴(kuò)募機(jī)制擴(kuò)大單只REITs規(guī)模，避免小額交易引發(fā)價(jià)格大幅波動(dòng)。此外，豐富投資人結(jié)構(gòu)，不斷吸引增量資金入市，提升市場(chǎng)活躍度和定價(jià)效率。

針對(duì)REITs市場(chǎng)，蔡建春還建議，加快專門立法，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。在公司法、證券法框架下，通過制定相關(guān)條例或REITs管理辦法，優(yōu)化REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，更好發(fā)揮產(chǎn)業(yè)方在治理機(jī)制中的作用。